买房，卖房，你须知的一些法律知识

男子八年前购房未按约付款

而今合同解除时间如何确定

法院：判决书形成于《民法典》施行后，应适用《民法典》，

男子未履行合同义务，应解除案涉购房合同

购买人在履行商品房买卖合同时仅支付首付款和部分按揭利息，房地产公司多年后解除合同并诉至法院。双方的纠纷发生在《民法典》施行前，关于合同解除时间如何确定？日前，福鼎市人民法院审结该起商品房预售合同纠纷案，判决案涉《商品房买卖合同》自法院向被告送达起诉材料之日起解除。

2013年3月，陈某与福鼎市某房地产公司签订《商品房买卖合同》并在房管所备案登记，其中合同约定，陈某向该公司购买一处总价为58万元的商品房，若买受人因自身原因逾期付款或者出卖人为买受人代偿款项超过三期的，出卖人有权解除合同，买受人应承担全部违约责任。

陈某按约支付18万元购房款后，陈某、该公司与某银行签订《个人购房借款／担保合同》，约定陈某向银行贷款40万元，用于支付剩余购房款，而该公司提供阶段性连带保证责任。2013年4月，某银行以按揭贷款的形式向该公司支付剩余购房款。此后，陈某仅按约支付贷款本息至2014年2月。

2014年3月至2018年12月，该公司代偿案涉房产贷款本息16期约16万元。2020年11月，该公司按案涉《商品房买卖合同》中约定的送达地址向陈某邮寄通知书，通知解除案涉《商品房买卖合同》并诉至福鼎市人民法院。2020年12月，法院依法向陈某送达了起诉材料。2021年1月，该公司再次代偿本息36万元，结清案涉商品房贷款。

法院审理

经审理，法院认为，该公司与陈某签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，并不违反法律法规强制性规定，应认定为合法有效。陈某未按期支付银行按揭贷款，经催告后在合理期限内仍未履行合同义务，致合同目的无法实现，该公司主张解除案涉《商品房买卖合同》，符合法律规定和合同约定，法院予以支持。

关于合同解除时间，该公司在此前寄送的解除合同通知书中并未明确，亦无其他证据证明双方就解除时间作出约定，且该公司在异议期内向法院起诉，视为未通知。结合其事发于《民法典》施行前，判决书形成于施行后等情形，遂依法判决案涉《商品房买卖合同》自法院向被告陈某送达起诉材料之日起解除，陈某限期协助该公司办理《商品房买卖合同》登记备案的注销手续，该公司扣除代偿的贷款本息后返还被告陈某6万元。

法官说“典”

《民法典》施行前，根据原《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”由此规定可知，原《合同法》并未对通过诉讼或仲裁方式解除合同情况下的合同解除时间节点进行明确规定。

在《民法典》施行后，根据《民法典》第五百六十五条第二款规定：“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。”本案中，虽然案涉商品房买卖合同的签订、履行及提起诉讼的时间都在《民法典》施行前，但判决书形成于《民法典》施行之后，因此，该案的审理过程跨越了《民法典》的施行过程。

根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第三条规定，法院在判决解除合同的同时，对合同解除的时间一并作出认定，有利于尽早确定当事人权利义务，便于当事人尽快解决纠纷，避免当事人因诉讼或仲裁期间使合同法律关系处于不确定的状态。同时，根据《民法典》第五百六十二条第二款规定，由于诉讼解除合同时间与法院送达时间息息相关，因此，为避免因送达耗费不必要的时间，建议当事人在签订合同时对送达地址及变更送达地址不通知对方的法律后果进行明确约定，有利于维护自身合法权益。

如今，大部分人会通过房产中介的方式来购买二手房，除了为了能够找到更好的房源，也是为了更有保障。然而，有些人找了中介，却也面临合同无法履行的情况。如果是因为房产中介机构未履行好忠实和尽力义务，导致房产交易无法履行，这时候委托人可否要求中介公司承担与其过错相应的补充赔偿责任呢？（记者 龚丽雯 通讯员 林笑笑）

中介未履行忠实尽力义务

导致二手房买卖交易不成

法院：中介应返还部分中介费

2017年12月28日，陈某煌和案外人陈某泉共同取得某房产的产权证。2018年7月20日，林某与陈某煌、某中介签订《房产买卖协议》，约定：陈某煌将该房产出售给林某，由林某分期支付陈某煌购房款48万元，支付某中介中介费4000元，林某已知晓并同意该房产未满两年暂无法过户，愿意承担风险，陈某煌在办证满两年后配合林某办理过户；等等。同月27日，陈某煌和某中介分别向林某出具收条确认收到购房款47万元及中介费4000元。

此后，陈某煌因债务被泉港法院强制执行，泉港法院依法查封该房产。林某遂向泉港法院提起执行异议和案外人执行异议之诉，均被驳回。2020年11月10日，林某再次诉至泉港法院，请求判令解除《房产买卖协议》；陈某煌、某中介返还林某支付的购房款47万元及相应利息；某中介退还中介费4000元及手续费1000元。

泉港法院审理后认为，某中介承担的仅是居间服务，导致合同目的不能实现的主要原因系林某自愿购买两年内无法过户的房屋及陈某煌欠债，且某中介已把购房款支付给陈某煌，但某中介应如实向委托人报告有关订立合同事项，其未能要求另一产权人陈某泉共同签订协议，应承担退还部分中介费的过错责任。泉港法院遂判决解除《房产买卖协议》；陈某煌退还林某47万元及资金占用利息损失；某中介退还林某中介费2800元。

法官说法

由于二手房交易过程中存在部分不规范、不诚信、规避风险等行为，因此，购房者与中介机构的纠纷也日渐增多，本案就是一起典型的二手房交易纠纷案件。

为避免类似纠纷的发生，法官建议：根据《中华人民共和国民法典》第九百六十二条的规定，房产中介机构应履行好以下几项义务：1、报告义务；2、忠实义务；3、尽力义务；4．负担中介活动费用的义务。且中介机构在服务过程中，不得违规操作赚取报酬，不得为当事人规避政策、法律法规的规定，在中介机构履行了义务并促成了买卖合同成立的情况下，购房者不得以限购、限贷、出卖人负债等原因导致合同无法生效及履行要求中介机构退还中介费用；反之，若中介机构未履行好上述义务导致合同未能成立或者无法生效及履行的，则中介机构无权向购房者收取中介报酬或应根据过错承担向购房者退还相应中介报酬的责任。

买方付款被中介员工挪用 无法支付尾款被卖方起诉

法院：买方仍需承担违约责任

买房时，买家以中介托管的形式，支付了第一笔30万元的款项。没曾想，这笔款项被中介业务员挪用了，导致买方购房款无法凑齐。于是，卖家将买家告上法庭。

购房约定

30万元购房款交由中介托管

2019年9月24日，郑某作为出售人与陈某作为买受人，某中介公司作为居间方签订了《房产买卖合同》，约定郑某将位于厦门市同安区瑶江里的房产出售给陈某，成交价款119．5万元。

双方约定：买受人于2019年9月24日向出售人支付定金3万元，于预评估通过过户当天将第一笔购房款30万元以支付托管的方式支付给出售人，通过银行贷款（两家银行）将第二笔购房款86．5万元支付给出售人。

出售人与买受人双方于2019年10月20日之前同时前往银行办理商业贷款手续。如买受人未能获得足额贷款的，买受人应于贷款机构放款后3日内以现金方式足额补齐。出售人与买受人双方应于2019年10月25日之前，共同向房产权属登记部门申请办理房产权属转移登记手续。出售人与买受人双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房产总价款万分之五的违约金。买受人若存在以上情形之一的，则构成根本违约，出售人有权解除房产买卖合同，并按该房产总价款20％的标准追究其违约责任，守约方有权要求违约方承担因此所产生的诉讼费、保全费、律师费等相关费用。

合同还约定如由于买方原因导致银行第二家贷款无法放款，批款额度不足的情况，由某中介房产补齐不足的贷款金额给卖方。

托管资金被挪用

买家尾款未支付被告上法庭

合同签订之后，买方支付了定金3万元给卖方，并且按照中介公司的要求将包含首付款在内的31．5万元的款项转入中介公司指定的员工唐某的账户，中介公司出具收条确认收到该款项。因该员工将款项挪用未支付给卖方，买方另行通过银行贷款方式共计向卖方支付了74万元。

2019年10月23日，郑某与陈某前往厦门市不动产登记中心申请讼争房屋的变更登记。

后因剩余购房款42．5万元迟迟未支付，双方协商不成，郑某于2020年4月23日向法院提起诉讼。

庭审过程中，陈某陈述，其将款项31．5万元转给某中介公司的员工是因为某中介说要转给他们才能代表其有能力买这个房子，过户当天再由他们转回款项，因为感觉某中介公司的信誉还不错，所以当时说资金托管其也相信了，双方当时约定托管机构是某中介公司，托管的款项因为某中介公司员工的挪用，没有办法支付。后来双方报警，目前某中介公司的员工因涉嫌刑事犯罪，已经被刑事拘留。

最终，法院判决，陈某应向郑某支付购房款42．5万元；陈某应向郑某支付违约金以及律师费等费用；厦门市某中介房产营销代理有限公司对陈某的付款义务承担连带责任。

法官提醒

买房有风险，付款需谨慎。办案法官提醒购房者，二手房买卖的资金托管机构一般应找政府房产主管部门认可的正规住房置业担保公司，而不是简单的交给中介机构进行托管，容易存在被挪用或者机构倒闭等风险。其次，无论何种原因导致买方未按约定期限付款，买房人的付款义务是不可免除的，同时买房人还需要根据合同约定承担因违约产生的其他各种费用。

《民法典》这么说——

《中华人民共和国民法典》第五百七十九条 当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。

第五百八十二条 履行不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、重作、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。

第五百八十三条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。

第五百八十四条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。

出售房子却迟迟不肯将户口迁出，还占用着户籍和学位，导致买家无法转卖该房产。卖房人是否违约？该承担怎样的责任呢？（记者 余晶 通讯员 同法宣）

出售房屋未将户口迁出

被诉至法院索要违约金

法院：卖房人未履行义务，须按合同约定承担违约责任

2016年5月20日，周某作为出售人与陈某作为买受人，某中介机构作为中间方，共同签订了《房产买卖居间协议书》，约定周某将位于厦门市同安区祥桥二里的房产出售给陈某，成交价款138．5万元。双方对款项支付和产权办理等均做了详细约定。同时，根据协议第九条约定：甲方（卖方）承诺于2017年5月19日前，将落户于本房屋的户口全部迁出，如甲方未能及时迁出户口，每逾期一日，按房屋总价的万分之十赔偿给乙方（买方）。

陈某按约定付款后，于2016年5月31日办理了新的产权证（权属人为陈某夫妻二人）。约定时间届满后，陈某多次催促周某一家四人（其中义务教育学龄儿童2人）迁出户口，并告知因户口被周某一家占用，无法顺利转卖房屋。陈某夫妻于2020年7月1日向法院提起诉讼，要求周某一家将户口迁出，并按协议约定赔偿因户口未及时迁出而产生的违约金。

庭审中，周某辩称双方已达成了口头协议，陈某同意周某迟延迁户。陈某户籍所在地为同安区阳翟，购买周某的房产对落不落户本身需求就并不迫切，并且陈某也口头告知过周某，周某也无需着急着迁户。陈某未向周某催促过迁户事宜，也并未因周某的逾期迁户造成任何损失。

“我们并未达成口头协议。我们一直打算出卖房产，因为学位占用和户口，一直都没法卖出去，每个月还要偿还房贷，给我们造成了巨大的精神压力，周某在2016年9月份还用该房产给其女儿入学，占用了该房产的学位，周某的行为对房屋的出售造成了巨大的影响。”陈某陈述。

最终，经法院调解，周某一家向陈某夫妻支付违约金65000元，陈某夫妻不再追究周某一家的法律责任。

法官提醒

买房有风险，交接需谨慎。二手房买卖除了注意有无被查封、一房多卖等情形，还需注意有无户口未迁出占用学位影响买方孩子就读或再次出售遇到障碍等风险。此外，无论何种原因（不可抗力因素除外）导致卖方未按约定期限履行义务，都需要根据合同约定承担违约责任。因此，提醒市民在购买二手房时，应有意识地了解所购房屋的户口情况，并在合同中就原有户口的迁出进行明确约定。

《民典法》这么说——

《中华人民共和国民法典》第五百八十二条 履行不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、重作、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。

第五百八十三条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。

第五百八十四条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。（记者 余晶 通讯员 同法宣）