楼市持续回暖 楼盘销售呈现两极分化

自2015年去库存为主基调以来，市场销量总体上持续向好，楼盘表现则呈现两极分化。曾亮超 摄

　　2016年以来，在各种政策利好下，一线楼市表现疯狂，“日销盘”“半夜排队买房”等新闻层出不穷。就清远市场而言，自2015年去库存为主基调以来，市场销量总体上持续向好，新货及土地供应却减少。个盘表现则呈现两极分化，冷热不均现象，部分楼盘在市场中取得了比较好的成绩，也有另一部分楼盘却依然销售乏力，甚至出现了滞销。

　　据了解，自2015年以来，清远楼市销售持续增长，去库存加速。在各种政策利好刺激下，这种势头在2016年仍得到延续。这可从最近3个月的销售数据中得到印证。同时，也意味着清远连续一年多销售保持增长态势。

　　土地供应持续减少

　　从供给侧来看，未来压力会持续减小：住宅用地供给大幅下降。据清远市国土资源局及公共资源交易中心网站公布的数据显示，清远市区（仅包含清城区和高新区）去年一级市场居住用地只有约40.29万平方米，同比降幅达到53.47%！这也是近5年来一级市场居住用地交易最少的一年：2011年出让面积超过220万平方米，2012年出让面积81.6万平方米，2013年出让面积近236万平方米。

　　和住宅用地交易大幅减少相反，一级市场工业用地及其他产业用地成交面积在近两年来大幅增加，去年市区成交面积超过300万平方米，加上清新区，总共达320多万平方米；2014年三区成交用地达240万平方米，而2011至2013年总共成交面积还不到230万平方米！

　　值得注意的是，这些用地产业类型发生很大变化，前几年多集中在陶瓷、有色金属等方面，而近两年多集中在高新区、广清产业园等，很少有建筑陶瓷类，多属于高附加值的成品如洁具类，还有高技术材料，以及第三产业用地，尤其是旅游娱乐用地，其中最引人注目的是投资将达数百亿元的长隆森林公园。

　　“从工业用地成交可以看出，清远产业结构发生很大变化，高附加值的增加，且工业开始发力，未来几年经济增长潜力大。”胡刚分析认为，房地产业的发展根本还是来自于经济的发展，清远这几年工业再一次发力，城市竞争力才能持续提高，才能不断有各种人才进入清远。另一方面住宅用地大幅减少，可以缓解未来一段时间新增住宅供应量，缓解未来行业销售压力。

　　个盘呈现两极分化

　　去货量上，除了上述漂亮的总体数据外，从个盘表现看，则呈现两极分化局面。其中表现突出的有：胜利华南茶文化博览中心，该盘元旦推出300多套，其中住宅销售138套，成交单价为4200多元，消化近一半。上周胜利茶博城更以40套的网签量夺冠。

　　其次是凤凰花园，一月推出300套新货，目前销售了97套，其中上周就成交了36套，均价也只有4231元/平方米。还有老盘新推的万豪水景湾，据了解，春节以来，万豪水晶湾表现不俗，元宵节当周成交50套，上周网签成交36套。

　　另外，近期热销楼盘还包括：敏捷·东城水岸、朝南维港半岛、城市花园、保利天汇、翔隆·七色城邦等。

　　而与这些楼盘旺销形成鲜明对比的是，还有相当一部分楼盘销售乏力，甚至一直销售不动，处于贫困线上挣扎，随时资金断裂的可能。种种迹象表明，盖好房子就能销售出去的局面已经彻底改变。

　　同样的市场局势下，为何楼盘销售呈现两重天的局面？从上述热销个盘来看，有的并不是位置非常好的楼盘，但共性上，这些楼盘产品以刚需户型为主，市场定位准确，有的性价比高，还有与销售渠道创新、突破等因素密不可分。而一些滞销楼盘，或因户型过大，或因产品同质竞争下自身品牌力不够，或因营销方式欠缺创新等难以打开销路。

　　·数说·

　　销售持续增长

　　新货供应减少

　　从住房和城乡建设管理局网签数据看，清远楼盘2016年1月销售面积为336051.68平方米，同比增长49.16%；

　　销售套数3340套，同比增长34.30%；

　　销售金额为1797414767.67元，同比增长54.80%；销售均价为5349元/平方米，同比增长3.78%。

　　而2月销售面积为202574.37平方米，同比增长18.91%；销售套数为1993套，同比增长15.00%；销售金额为1033529272元，同比增长4.97%；销售均价为5102元/平方米。

　　3月份截至目前，销售面积为138530.94平方米，销售套数为1435套，销售金额为7.5亿元；销售均价为5418.15元/平方米。

　　而去年3月共成交2400多套，相比之下，今年3月份只是花了半个月就完成了去年3月的60%的销售量。

　　今年新货供应量全面减少。今年新增待售商品房面积为406193.46平方米，同比去年下降24.67%；

　　商品房套数为3665套，同比下降31.12%；

　　其中住宅面积为379725.01平方米，同比下降23.36%；住宅套数为3341套，同比下降32.59%，

　　商铺销售面积为23288.18平方米，同比下降42.72%。