中新网5月19日(金融频道 汪洁)12日，中国人民银行总行副行长刘士余主持召开住房金融服务专题座谈会，明确要求各家商业银行要支持住房贷款业务，进行合理定价。外媒分析，这是中国在经济增长因负面情绪或金融风险影响持续下滑和采取刺激增长之间寻求平衡，中国楼市调整势在必行。

新加坡《联合早报》5月16日报道称，中国央行副行长刘士余于5月12日主持召开住房金融服务专题座谈会，研究落实差别化住房信贷政策等内容，中国将持续在任经济增长因负面情绪或金融风险影响下进一步下滑和采取刺激增长措施之间寻求平衡。

美国华尔街日报中文网5月13日援引法国兴业银行经济学家姚炜的观点称，中国央行要求及时审批和发放个人住房贷款，如果中国央行继续维持之前的政策，无法阻止房地产市场的下滑趋势，措施调整是必需的。

华尔街日报中文网13日还援引凯投宏观经济学家威廉斯(MarkWilliams)和QinweiWang观点表示，中国楼市虽然下滑，但中国近日发布的数据并非很不利，比如，国有行业生产较上年同比增长5.7%，高于3月份的4.6%。国有行业通常从基础设施支出中获益最大。工业品出口额增长也加速……通过基础设施支出，特别是保障房支出，政府有办法至少从一定程度上弥补私营部门房地产的疲弱。

而英国《金融时报》5月15日报道称，中国楼市调整势在必行。但从一个重要的方面讲，房地产市场下滑对中国银行业而言将是一件好事。目前中国经济对房地产的依赖程度令人担忧，但此局面不可能持续下去。此局面越早结束，中国银行业就能越早地找到一条更平衡的发展之路。(中新网金融频道)

北京楼市量价齐跌，在大家都认为北京楼市陷入冰点之时，北京农商银行宣布对首套房贷实行最低85折利率优惠引发外界关注。此外，央行本周一召开住房金融服务座谈会，要求各商业银行保证正常房地产融资需求，商业银行要对个人住房按揭贷款合理定价，提高贷款发放和审批效率，不许停止个人购房贷款。但是记者了解，北京农商行等银行实施房贷优惠政策有一定的门槛，且房贷优惠目前在北京市场上属于个案，多数银行房贷政策未有调整，整体来看京城银行首套房贷利率还是在基准利率，贷款整体仍偏紧。

京华时报记者高晨马文婷

“央五条”出台要求银行支持刚需

12日央行牵头召开了住房金融服务座谈会，央行副行长刘士余主持，部分银行参会。会议要求各商业银行保证正常房地产融资需求，积极引导房地产信贷市场健康发展，商业银行要对个人住房按揭贷款合理定价，提高贷款发放和审批效率，不许停止个人购房贷款。

记者了解到，对于会议传达内容，各银行表示不会因此调整房地产和按揭政策，执行层面会加强总分沟通和资金支持，确保额度内的按揭贷款正常发放。

央行要求，银行应合理配置信贷资源，优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求，科学合理定价，综合考虑财务可持续、风险管理等因素，合理确定首套房贷款利率水平。

京城专业个贷机构伟嘉安捷企划经理吴昊对京华时报记者表示，未来银行或设立单独分类，将家庭唯一住房贷款特殊处理，给予85折利率优惠，未来家庭唯一贷款85折或将重出江湖。

中原地产首席分析师张大伟指出，出现首套房贷款利率上浮更多是因为银行资金成本提高，也证明了央行不太可能出台要求银行执行低利率的政策。首套房信贷收紧对市场的支付能力影响非常大。吴昊指出，银行放贷会根据预留额度的情况而定，房贷发放是由多重因素综合决定的，比如额度、贷款期限等等。

个别银行推出房贷利率优惠

京华时报记者了解到，北京农商银行在3月份下发过一份通知，对一手房和二手房按揭贷款的定价标准作出详细规定，其中首套房，给出了利率9折的优惠，对于特别优质的客户，最低可以实现85折利率。除去北京农商银行，中信银行也于4月与我爱我家签署合作协议。为我爱我家客户提供9折利率。

京华时报记者了解到，北京农商银行一直以来都在首套房贷利率上实施较低的折扣。中信银行总行消费金融部副总经理奚国光告诉记者，尽管很多银行取消了首套房贷的利率下浮，甚至有些银行不做这块业务，但中信银行一直以来都以客户的风险特征作为房贷的定价标准，根据不同的客户进行风险定价。中信银行副行长孙德顺对记者表示，中信银行此举主要是为了满足刚需，体现中信银行的社会责任。

中原地产首席分析师张大伟告诉京华时报记者，个别银行出现折扣宣传，只是为了扩大本身企业的影响，对于小银行来说，网点、市场占有率都非常低，通过这种宣传可以获得更多客户关注，但实际是否能够做到折扣，做到折扣客户的比例都是未知数。

放贷时间有所缩短

当前北京市场首套房贷利率仍以基准为主流。记者拨打多家银行的电话获知，除去农业银行望京支行表示首套房可享95折优惠外，工行、中行、建行、华夏银行、北京银行客服人员均表示目前没有接到利率优惠的通知，仍执行基准利率。在外资银行当中，花旗银行最多可以做到9折的首套房贷利率优惠。

目前只有少数银行首套房贷利率出现打折优惠，但多家银行的放贷时间缩短。

工行相关负责人告诉京华时报记者，该行目前排队现象得到了很大缓解，在今年三月份已基本消化完排队客户，目前基本不用排队，正常5个工作日就可以放款。

北京农商行CBD支行信贷经理告诉京华时报记者，农商行除了利率9折优惠以外，证件齐全的客户，5个工作日就能批贷，抵押完5个工作日后放款。

吴昊告诉京华时报记者，虽然去年的“尾单”较多，毕竟影响的只是年初一部分额度。而今年从整体银行额度的投放量来看，在总体投放量上与去年是大体相同的。然而银行放贷却是一反常态。吴昊表示，除去“尾单”较多以外，由于去年“前松后紧”的放贷带来了种种弊端，所以银行在今年改变了放贷节奏。

昨天下午，中国人民银行官网发布消息称，央行副行长刘士余12日主持召开住房金融服务专题座谈会，要求商业银行优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求，及时审批发放符合条件的个人住房贷款。

银行“房贷荒”自从去年下半年以来至今没有放松的迹象。北京地区首套房执行基准利率已是最大优惠，二套房贷款利率至少上浮15%。专家指出，近期楼市量价齐降与银行惜贷、消费者购买力下降有直接关系。

今天上午，多家银行表示，将尽快根据央行要求制定细则。

央行要求

合理确定首套房贷款利率

官方消息称，央行5月12日上午约谈工、农、中、建、交等15家商业银行负责人，研究落实差别化住房信贷政策、对进一步改善住房金融服务工作提出要求：一是合理配置信贷资源，优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求；二是科学合理定价，综合考虑财务可持续、风险管理等因素，合理确定首套房贷款利率水平；三是提高服务效率，及时审批和发放符合条件的个人住房贷款；四是有效防范信贷风险，严格执行个人住房贷款各项管理规定，加强对住房贷款风险的监测分析；五是建立信息沟通机制，对社会关注的热点问题，及时给予回应。

刘士余强调，个人住房贷款压单要控制，接单、审批后就要尽快放款。如果商业银行在房贷规模方面有诉求，可以找央行帮助协调各行际间的规模。

市场背景

“不赚钱”导致贷款难利率高

国泰君安分析师邱冠华分析，利率市场化背景下银行资金成本上升，房贷按揭业务银行不怎么赚钱，很多商业银行虽名义上支持按揭，实际上已大幅收缩甚至暂停，导致近期社会怨言较多，故监管层督导召开了这次会议。

目前北京等一线城市的房贷发放情况比二三线城市略好，但仍难言宽松。平安、民生、花旗等银行自去年年底以来停止了个人住房贷款业务，其他一些银行不再接受公积金加商贷的组合贷，只做纯商贷。利率低的银行放款“蜗速”，审批后至少两个月才能放款，放款快的银行利率又比较高。

此外，近半年来建行、中信、招商、兴业等银行房贷政策调整频繁，有些银行的利率政策一个月内调整两三次。记者走访了几家国有银行和股份制银行，只有建行和招商银行表示大部分首套房申请人可以得到基准利率（6.55%/年），其他各银行均需上浮5%（6.9%/年）至20%（7.8%/年）。

专家分析

存款增速放慢贷款投放受限

社科院金融研究所研究员易宪容指出，当前上海、杭州、重庆住房销售之所以急剧下降，主要原因是银行正在全面收紧个人住房按揭贷款。这就必然削弱住房买家的购买力，影响房地产开发商资金回笼，加剧房地产企业资金链断裂。更为重要的是使得国内房地产市场预期出现全面逆转。

银行之所以惜贷，不仅因为房贷利润低，更主要的是存款增速显著放缓，限制了银行贷款能力。央行数据显示，4月人民币存款减少6546亿元，其中，当月住户存款减少惊人的1.23万亿元，是此款项八年多来减少数额最多的一个月。

然而，个人住房贷款需求持续旺盛。《2014年一季度中国货币政策执行报告》显示，个人住房贷款比年初增加4500亿元，同比多增338亿元，3月末增速为20.4%，已连续11个月超过20%。

银行表态

尽快根据央行要求制定细则

央行对个人住房金融的五条意见出台后，平安银行昨天率先表态，表示将会支持自住性住房的贷款需求，限制投机性住房业务，并将根据国家政策和银行具体情况，随时调整房贷相关政策。

今天上午，多家银行的北京分行也表示将严格执行央行要求。中行称，会尽快根据精神制定细则，中行首套房贷一直没有停，二套贷款利率按照要求执行。中信银行表示，房贷业务一直是消费金融中的重点业务，不会停贷。兴业银行表示，房贷政策由总行统一制定，一直以来都在按照差别化利率政策执行，央行意见不会对业务造成太大影响。

记者采访发现，今天上午一些银行支行的个贷经理都被集中到分行开会，不再接电话。某大型国有商业银行的一位个贷经理表示，央行意见落地需要一个消化过程，购房人现在可以稍微等一等，等各银行细则出台后再申请贷款。(记者 张品秋)

央行周一召开住房金融服务专题座谈会，要求商业银行合理配置信贷资源，优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求；商业银行要对个人住房按揭贷款合理定价，提高贷款发放和审批效率。专家认为，在房地产投资增速下降、部分区域成交量和价格纷纷下跌的情况下，上层督导监管层召开会议，或意在稳住市场需求。

□发布

要及时发放个人住房贷款

央行副行长刘士余在座谈会上指出，近年来商业银行认真贯彻落实国务院关于房地产市场调控的决策部署、严格执行差别化住房信贷政策取得积极成效，下一步应合理配置信贷资源，优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求。刘士余还指出，商业银行应科学合理定价，综合考虑财务可持续、风险管理等因素，合理确定首套房贷款利率水平；提高服务效率，及时审批和发放符合条件的个人住房贷款。

刘士余强调，要有效防范信贷风险，严格执行个人住房贷款各项管理规定，加强对住房贷款风险的监测分析；建立信息沟通机制，对社会关注的热点问题，及时给予回应。

对于会议传达内容，各商业银行表示不会因此调整房地产和按揭政策，执行层面会加强上下沟通和资金支持，确保额度内的按揭贷款正常发放。

□解读

首套房贷85利折率或将重现

全国房地产商会联盟执行主席顾云昌接受媒体采访时认为，央行做出这几项规定是一个积极的行为，表现了对首套房的支持，既满足了首套房的购买需求，同时对房地产市场的健康发展也有好处，是一个积极的信号。这个政策的出台有助于市场保持平稳。现在政府考虑的不是楼市的涨跌问题，而是稳定，是楼市不要出现大幅度下降的问题——不是让它升，而是让它稳定下来。

京城专业个贷机构伟嘉安捷企划经理吴昊说，以前，银行最多给予首套房贷7折的利率优惠，而目前以基准利率为主，没有优惠。现在央行重申要对此类贷款给予优先支持，未来银行可能设立单独分类，将家庭唯一住房贷款特殊处理，给予一定利率优惠，比如给予基准利率的85折优惠。未来家庭唯一住房贷款85折或将重现。

中原地产首席分析师张大伟分析说，以目前北京刚需购房者购买一套位于南六环的刚需住宅为例，总价200万元，首付30%，贷款140万。贷款利率从去年年底的85折变为目前的基准利率上浮5%，30年贷款期月供将从之前的每月8008元提高到目前的每月9199元。30年增加的利息接近43万，相当于房价总额200万元的21%。目前市场并非缺额度，缺的是较优惠的贷款利率。

另一方面，记者了解到，从去年底到现在，北京等城市二手房交易放款时间平均在3个月左右，相比往年拉长一个月以上，导致很多交易停滞。张大伟指出，央行要求提高服务效率，及时审批和发放符合条件的个人住房贷款，这就意味着银行不能暂停个人购房贷款，有望改善贷款时间太长的现象，推动贷款流程加速。

□探因

不青睐房贷业务银行变相停贷

从2013年下半年开始，“房贷荒”就一直未能缓解。根据金融搜索平台融360发布的4月份房贷分析报告，在被调查的23个城市中，有16个城市出现停贷现象。统计显示，停贷的银行以股份制商业银行居多，如：平安银行、民生银行、广发银行等。在城市停贷占比排行中，深圳、重庆、北京三个城市居前。一二线城市天津、北京、杭州、西安、上海等进一步收紧房贷的走向未变；而在三四线城市，房贷获取难度变得更高，相较一二线城市收紧幅度更大，有更多银行执行基准利率再上浮或延长放款周期。

记者昨天咨询有关银行，被指停贷的银行纷纷表示房贷业务开展正常。平安银行昨天表示，目前该行房贷业务正常开展。但平安银行也坦承，自去年以来，该行对传统房贷这类市场调控需求较高的业务，有意识进行了压缩。

据一位银行人士透露，银行今年不再设房贷任务，往年都有房贷任务但今年却没有。银行对房产开发项目把关趋严，开始用市场化眼光审视房产项目。

个别银行利率优惠意在扩市场

虽然绝大多数银行对首套房贷利率都实行基准利率甚至上浮，但是仍然也有一些银行推出了一些优惠政策。但业内人士认为，这些政策不能代表市场情况，也并非房贷松动的表现，只是个例。

记者了解到，北京农商银行在3月份下发过一份《关于明确个人按揭贷款定价标准的通知》，对一手房和二手房按揭贷款的定价标准作出详细规定，其中首套房给出了利率9折的优惠，对于特别优质的客户，最低可以实现85折利率。除去北京农商银行，中信银行也于4月与我爱我家签署合作协议，为我爱我家客户提供9折利率。

张大伟告诉记者，个别银行房贷利率出现折扣，只是为了扩大本身企业的影响，对于小银行来说，网点、市场占有率都非常低，通过这种宣传可以获得更多客户关注，但实际是否能够做到还是未知数。

□前景

银行执行央行意愿并不强

在部分专家看来，商业银行执行央行的意愿并不强。

据中央人民广播电台报道，对于现在市场来说，银行的保本理财、无风险理财七日年化利率都到5点多了，在这种情况下，银行很难有自己的意愿放折扣给首套房贷，所以从这点来看，央行的这个政策对银行的直接影响不会很大。

宏源证券固定收益总部首席分析师范为接受媒体采访时也认为，央行这几条政策与之前比没有什么变化，只不过是商业银行在执行首套房贷款政策时出于自身经营角度的考虑，利率进行了一些收紧和上浮，首套房政策是没变的，只是银行执行起来会按照更加宽松的原则。

张大伟表示，目前的情况和2008年银行给出首套房贷7折利率时最大的不同是，目前银行资金紧张，不愿意贷出低利率的房贷，特别是给出利率下浮的贷款。央行此次发文，并没有对银行的贷款利率做出明确要求，比如下浮多少。所以未来银行的房贷利率可能并不会随着这一文件的发布而发生变化，银行还是会根据自身的额度、盈利情况等方面综合给出房贷利率。

综合京华时报记者高晨马文婷央广报道

特约评论员徐立凡

楼市调控不是不满足正常的居住权，楼市去泡沫化也不等于去杠杆化。这应是央行强调加快个人住房贷款发放节奏的本意所在。

在央行日前召开住房金融服务专题座谈会上，央行副行长刘士余要求商业银行合理确定首套房贷款利率水平，提高服务效率，及时审批和发放符合条件的个人住房贷款。在楼市终于进入去泡沫化阶段的敏感期，央行的这一口头要求，引发公众热议:央行即将出手托市吗?

与其说央行的新要求是托市，不如说是央行希望商业银行保持其应有的信贷功能。今年以来，在银行房贷额度普遍告紧的情况下，个人房贷的办理周期突然被拉长。其原因是，去年以来受互联网金融影响出现的银行存款搬家现象，部分限制了银行的贷款空间。而严格的存贷比政策要求和存款考核压力，进一步强化了银行钱紧的外在表现。出于资金回笼的需要，商业银行普遍开始将信贷结构向回报周期较短的小额贷、经营贷、消费贷倾斜，而将房贷置于了非优先位置。即使发放房贷，也是上调利率者优先，有打折诉求者靠后。

尽管房贷收紧是银行趋利避害的自然选择，但其副作用显而易见。众所周知，目前的楼市调控政策是以行政调控为主导的非常态，限购等调控手段尽管效率高，却可能对有正常住房需求和改善性住房需求的群体造成“误伤”。在这种情况下，如果银行房贷持续收紧，“误伤”面积就会扩大。

楼市调控不是不满足正常的居住权，楼市去泡沫化也不等于去杠杆化。这应是央行强调加快个人住房贷款发放节奏的本意所在。

而且，加快个人住房贷款发放节奏也未必会起到托市的作用。一方面，对个人住房贷款的申请资质仍然严格，而且门槛还在趋于抬高，加快个人住房贷款发放节奏所产生的市场效应仍将大大被限制。另一方面，楼市之所以形成泡沫，本质上是地价占比过高、流动性泛滥、民间资本投资渠道狭窄共同催生的结果。其内在驱动力与是否发放房贷并无直接关联。此前，央行行长周小川刚刚强调，在经济仍在合理运行区间的情况下，不会出台大规模刺激政策。这实际上已经限制了货币超发推高楼市价格的空间。而随着向社会资本开放的市场门槛逐渐降低，社会资本正获得新的进入区域，之前不得不涌入楼市的资金也有望因此分流。

还要看到，自第二季度全国楼市量价齐跌的局面形成以来，市场对未来房价的预期已经出现逆转，甚至连主流开发商也承认这一点。仅仅是加快个人房贷发放，不可能改变新形成的预期。

实际上，即使央行从口头要求形成文件，也未必能改变目前房贷收紧的态势。商业银行有经营自主权，对贷款风险也有其内部评估机制。这就决定了加快房贷发放节奏将呈现差异化景象。不同银行将有快有慢。

而差异化经营，让银行成为真正的市场主体，对消费者最有利。就此而言，与其期待房贷宽松，不如期待银行提供差异化服务，让我们能够用脚投票更现实。

相关报道见B41版

5月13日，一份会议纪要触动了金融、房地产两大领域的敏感神经。

这份材料称，5月12日，央行召集了商业银行行长，要求各银行合理发放个人住房贷款，央行副行长刘士余主持会议并表示，根据市场需求，优先确保住房消费贷款的资源配置。央行于5月13日下午发布消息，证实了这一会议的真实性，官方公布的会议内容与网传内容基本相符。

高登资本首席经济学家付立春对《每日经济新闻》记者表示，首套房贷的紧张可能会造成房地产市场硬着陆，这对银行资产也会造成冲击，会影响贷款秩序。此次会议明确了监管层对房地产市场的态度，即对一套房贷款允许甚至鼓励，对二套房和多套房贷款的暂停发放持默许态度。

实际上，央行力挺首套房贷需求，体现了一直以来的差别化房贷政策，并不意味着房地产调控方向的变化。

银行对房贷“又爱又恨”/

自去年下半年以来个人住房出现“贷款难”情况，监管层也因此对银行进行窗口指导。流动性紧张的局面困扰了商业银行半年，而这也是个人住房贷款审批“遥遥无期”的半年。据《每日经济新闻》记者与商业银行的多次交流，许多原本在2013年就应该发放的个人住房贷款，由于银行的额度紧张，只能积压到2014年初才发放。

这一情况在今年以来已经逐步得到缓解，随着银行资金市场利率下降，流动性有所恢复，部分商业银行加快了个人住房贷款的发放。“年初在工行办理的贷款，因为是首套房，利率是基准利率，从审批到下发贷款约一个月。”深圳一位购房者表示。

但一位不愿意透露姓名的城商行管理人士表示，尽管地方政府刺激房地产的态度很明显，但银行在房贷问题上的态度近期已是十分审慎。“现在市场资金价格仍然比较高，不如投放到其他领域，因为房贷业务不赚钱。”

央行在公告中称，会议对进一步改善住房金融服务提出，要合理配置信贷资源，优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求。科学合理定价，综合考虑财务可持续、风险管理等因素，合理确定首套房贷款利率水平。提高服务效率，及时审批和发放符合条件的个人住房贷款。

根据年报，2013年工行个人住房贷款增加3796.44亿元，增长28.3%，占个人贷款增量的86.2%。建行2013年个人住房贷款增加3514.62亿元，增幅22.99%。

平安银行相关负责人表示，“去年以来，根据我行差异化经营战略，信贷资源向小微业务、无抵押贷款业务、汽融业务等战略业务倾斜。对于传统房贷这类市场调控需求较高的业务，有意识进行了压缩。”他表示，该行会优先支持自住性住房的贷款需求，限制投机性住房业务。

招行人士则表示，对个人住房贷款，具体会根据贷款人资质、风险等情况可能会有差异化的风险定价。

付立春表示，银行对住房贷款可以说又爱又恨，态度一直很犹豫，已经发放的贷款由于房价拐点可能到来而需要承担风险，惜贷是因为自身资金能配置的并不多等原因。现在银行整体资金面并不是很紧张，更多是商业行为的影响。

调控不能“误伤”刚需/

5月13日流传出来的会议纪要显示，各家商业银行提出的房贷难题主要是受市场需求和资金成本上升的影响，按揭贷款定价有所提高。受贷款规模影响，房贷有积压不能放款，影响了放款效率，还没有发生大规模的弃房贷现象。尝试个贷资产证券化的渠道，但因为房贷7折利率低，转让不出去。

会议纪要显示，央行副行长刘士余强调了个人住房贷款的重要性，他表示，个人住房贷款有经济增长的稳定功能，商业银行的房贷利率应在保本微利的水平，不能过分追求高收益。央行可以帮助银行之间协调住房贷款的规模。此外，还要持续关注房贷的不良率情况。

付立春认为，首套房贷的紧张可能会造成房地产市场硬着陆。此次会议明确了监管对房地产市场的态度，即对一套房贷款允许甚至鼓励，对二套房和多套房贷款的暂停发放持默许的态度。

数据显示，我国一季度房地产投资增速下滑是影响固定资产投资增速下滑的一个原因。房价也出现了明显分化，一线城市房价温和上涨，二线城市有所松动，一些住房存量比较多的三四线城市出现下降。

“对中国房地产市场的政策限制应该更严格。”英国邦瑞房地产发展有限公司中华区首席代表兼总经理白兮表示，央行短期内力挺个人住房贷款的态度是没有问题的，但针对房地产开发的银根依然在收紧。他认为，中国房地产市场的限制大政策没有变，央行的会议仅仅说明，目前个人住房按揭贷款的首付比例和利率已经足够高了，不能因为对房地产市场的收紧而打击到真正的需求，限制到刚需人群。

央行力挺首套房房贷需求，体现了一直以来的差别化房贷政策，并不意味着房地产调控方向的变化，市场不宜过多解读。差别化房贷政策，简单而言即对保障性住房、中小套型普通商品住房建设和居民首套自住普通商品房消费予以支持，同时坚决抑制投机投资性购房需求，对前者给予政策性贷款优惠，而对后者严格贷款投放，增加其投资成本。

“差别化房贷政策具有稳增长、保民生、抑投机的多重功能，是金融调控部门对房地产贷款一以贯之的原则，迄今并未发生根本改变。”中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇表示。

据中国之声《新闻纵横》报道，用“风声鹤唳”来形容眼下的房地产市场，并不为过。不仅房子卖不动，银行贷款这一块也是萎靡不振。一些城市出现了居民购房贷款审批缓慢、银行迟迟不放款的现象；一些地区，首套房个贷已很少有利率优惠，且利率水平明显上浮，高于基准利率5个点以上已是十分普遍的现象，首套房贷优惠政策名存实亡。

昨天（13日），社交网络热传的一条传闻引发高度关注：那就是“央行召集商业银行开会，要出手救房地产市场”。傍晚时分，央行网站终于挂出官方信息： 中国人民银行召开住房金融服务专题座谈会，进一步改善住房金融服务工作。要求合理配置信贷资源，优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求，合理确定首套房贷款利率水平，同时提高服务效率，及时审批和发放符合条件的个人住房贷款。这是针对部分银行的分支机构对按揭贷款出现“不愿贷、拖延贷、涨价贷”的情况后，我国金融调控部门首次发声。

消息一出，立即引发舆论热烈反响。央行此举，究竟该如何解读？实际操作层面，又会对民众购房产生什么影响呢？

参加这次住房金融服务专题座谈会的包括工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行等15家商业银行负责人。会上，央行副行长刘士余要求，商业银行提高个人按揭贷款发放效率，并合理定价。去年至今，出现了部分银行分支机构对按揭贷款出现不愿贷、拖延贷、涨价贷的情况。在北京，有不少银行早早就没了折扣，记者早前以购房者的身份咨询了一家招商银行。

招商银行：我们这边利率是没有下浮的，就是按照央行公布的基准利率走，具体其他地方的分行我们不太清楚。

在上海的一家工商银行，工作人员毫不避讳，要房贷您得找关系，没关系您就得等。

工商银行：如果你工行认识人的话你打招呼会更快一点，不打招呼正常就2个月吧。

根据一些股份制商业银行的解释，额度不足和房贷业务非业务重点是主要原因。2013年银行间出现所谓的“钱荒”，银行体系流动性持续紧张，在去年6月底、12月底先后发生两次利率大幅飙升的剧烈波动，今年以来银行间市场流动性持续好转，为什么商业银行在房贷上还这么“挑食”？有业内人士分析认为：理财、互联网金融等一系列，包括直接融资的发展，都促使银行的存款增速明显放缓。

而宏源证券固定收益总部首席分析师范为分析认为，央行召开这样的会议，除了有微观房贷市场的背景，还有宏观经济的背景：

范为：一季度以来特别是出了4月份的宏观经济数据，投资和消费这两块都是比较弱的。因为我们知道房地产投资在整个固定资产投资的比重占到近四分之一，使得央行希望通过稳定房地产市场来稳定宏观经济增长。

无论背景如何，央行的表态势必引起一系列联想和连锁反应。首先，就事论事的说，商业银行能否真正遵照央行要求、满足房贷需求？再者说，曾经炙手可热的“中国房地产”市场现在的确呈现很多降温信号，地方限购政策松绑消息也频频传出，央行的表态究竟会对市场产生什么影响？

央行的最新表态，来开会的这些商业银行能否照单执行呢？在北京中原地产市场营业部总监张大伟看来，15家商业银行执行的意愿并不强。

张大伟：对于现在市场来说，如果首套房贷有一些折扣的话，比如说九折，只有5点多了，去理财的人知道，现在银行的保本理财、无风险理财都到5点多了，这种情况下，银行很难有自己的意愿放折扣给首套房贷，所以从这点的话我们认为这个讲话或者这个政策对银行来说直接影响不会很大。

而宏源证券固定收益总部首席分析师范为认为，从央行来看，政策没有任何变化。

范为：应该说政策层面过去也一直没有发生任何变化，只不过商业银行在执行首套房贷款出于从自身经营的角度考虑，进行了一些收紧和利率上浮，首套房政策没变，只是执行起来更加按照宽松的原则。

五一之后，楼市的寒气开始蔓延开来，先是北京豪宅降价千万的消息传出，后有一线楼市整体成交下滑的新闻曝光。就在人们争论楼市是否进入拐点的时候，央行这次的要求又会对未来楼市产生怎样影响？张大伟分析说；

张大伟：从这个措施来看，不会有太多积极的影响，因为银行现在还是承担着比较大的压力的，对于后期市场这个政策在短期对市场信心有一些提振，现在大家都意识到房贷现在才是关键中的关键。（记者丁飞 满朝旭）

新华网北京５月１３日电（记者王宇 王培伟）记者１３日从中国人民银行获悉，央行日前召开住房金融服务专题座谈会，要求商业银行合理配置信贷资源，优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求。

央行副行长刘士余在座谈会上指出，近年来商业银行认真贯彻落实国务院关于房地产市场调控的决策部署，严格执行差别化住房信贷政策取得的积极成效，下一步应合理配置信贷资源，优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求。

刘士余还指出，商业银行应综合考虑财务可持续、风险管理等因素，合理确定首套房贷款利率水平，提高服务效率，及时审批和发放符合条件的个人住房贷款。

刘士余强调，要有效防范信贷风险，严格执行个人住房贷款各项管理规定，加强对住房贷款风险的监测分析。

新华网北京５月１３日电（记者 王宇、苏雪燕）中国人民银行１３日敦促商业银行，要求其合理配置信贷资源，优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求。

这是在当前房地产贷款市场出现一定程度萎靡的大背景下，我国金融调控部门首度发声，要求商业银行落实好差别化房贷政策，对首套房房贷需求给予支持。

今年以来，一些城市出现了居民购房贷款审批缓慢、银行迟迟不放款的现象；在一些地区，首套房个贷已很少有利率优惠，且利率水平明显上浮，高于基准利率５个点以上已成为十分普遍的现象，首套房贷优惠政策已是名存实亡。记者此前联系到的多家商业银行、城商行信贷部门有关负责人表示：房贷政策基本没有变化，但有的分行房贷投放确实有所收紧。

相关数据也印证了这一市场变化。数据显示，一季度我国个人购房贷款余额１０．２９万亿元，同比增长２０．１％，但增速比上年末低０．９个百分点。同时，在去年全年个人购房同比多增７３８９亿元的基础上，今年一季度个人购房同比多增仅为２５４亿元，全国范围个人购房贷款增幅明显放缓。

一位不愿意透露姓名的城商行管理人士向记者表示，尽管地方政府刺激房地产的态度很明显，但银行在房贷问题上的态度近期已是十分审慎。

“现在市场资金价格仍然比较高，与其用来做个贷，不如投放到其他领域，因为房贷业务不赚钱。”该人士说。

针对此种状况，央行副行长刘士余在１３日召开的住房金融服务专题座谈会上指出，下一步商业银行应合理配置信贷资源，优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求。综合考虑财务可持续、风险管理等因素，合理确定首套房贷款利率水平，提高服务效率，及时审批和发放符合条件的个人住房贷款。

央行力挺首套房房贷需求，体现了一直以来的差别化房贷政策，并不意味着房地产调控方向的变化，市场不宜过多解读。

差别化房贷政策，简单而言即对保障性住房、中小套型普通商品住房建设和居民首套自住普通商品房消费予以支持，同时坚决抑制投机投资性购房需求，对前者给予政策性贷款优惠，而对后者严格贷款投放，增加其投资成本。

“差别化房贷政策具有稳增长、保民生、抑投机的多重功能，是金融调控部门对房地产贷款一以贯之的原则，迄今并未发生根本改变。”中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇表示。

2014年5月12日，人民银行刘士余副行长主持召开住房金融服务专题座谈会，研究落实差别化住房信贷政策、改进住房金融服务有关工作。工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行等15家商业银行负责同志参加了会议。

会议充分肯定近年来商业银行认真贯彻落实国务院关于房地产市场调控的决策部署、严格执行差别化住房信贷政策取得的积极成效，并对进一步改善住房金融服务工作提出以下要求：

一是合理配置信贷资源，优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求。

二是科学合理定价，综合考虑财务可持续、风险管理等因素，合理确定首套房贷款利率水平。

三是提高服务效率，及时审批和发放符合条件的个人住房贷款。

四是有效防范信贷风险，严格执行个人住房贷款各项管理规定，加强对住房贷款风险的监测分析。

五是建立信息沟通机制，对社会关注的热点问题，及时给予回应。

　　中央财经大学金融学院教授郭田勇

12日，央行主持召开住房金融服务专题座谈会要求商业银行保证正常房地产融资需求。中央财经大学金融学院教授郭田勇在接受人民金融记者采访时回应称，个人住房贷款有经济增长的稳定功能，央行此时关注住房信贷问题可缓解我国经济下滑趋势，有助于经济平稳增长。

郭田勇认为，目前我们经济运行减速，房价也出现了一定程度上的回调，这有利于房地产挤出一些泡沫，对我国经济调整，经济健康发展有好处。但他同时表示，如果未来房地产调整过深，会让我们经济下滑过大，对经济发展有较大的负面影响。

个人住房贷款是房地产发展的一个关键因素。郭田勇表示，因个人住房贷款存在收益率低和额度小的两个特征，“除了中国邮储和一些农村商业银行，因有普惠金融战略的布局，还在积极推进个人住房贷款外，一般银行都对个人住房贷款积极性都不高。”

郭田勇认为，住宅有消费与投资的双重属性，容易形成“买涨不买跌”、“墙倒众人推”的局面，信贷政策收紧，会影响房价和房地产的发展，对中国经济的回暖冲击很大。“这种行为一定是‘弊大于利’”，郭田勇说。

人民金融从几大国有行北京网点获悉，春节前后银行悉数上调首套房贷款利率，以工农中建为首的国有商业银行均上调首套房贷款利率至基准利率，春节前的8.5折贷款优惠基本绝迹。而光大银行和交通银行首套房贷款利率在基准利率的基础上再上浮5%。其中，交通银行还需购买至少5万元的理财产品。

郭田勇认为，从监管层的角度来看，一方面可以对房价的下降有一定的容忍度，对各项政策进行适度调整。但同时也要防止房价过度下跌所带来的负面效应。另一方面，住房信贷有经济增长的稳定功能，关系着民生，需要加强和改善。“央行需要做一些动作和预案，让银行支持购房需求，特别是对首套、自住型购房给予支持。”

谈到住房信贷的风险防控，郭田勇认为，个人房贷在银行资产中比例很低，首套房30%和二套房70%的首付款可以有效地防止“弃房”现象带来的违约情况。（李海霞）