德国规定3年内房租涨幅禁超15% 房东违法或坐牢

柏林市一处待租公寓大楼

德国汉堡市，示威者将自己套在“房枷锁”里，抗议房租飙升。

买不起房是一回事，但如果连房租都付不起，事可就闹大了。在德国，因为房租涨得太快，不仅房客受不了，连政府都看不下去了。5月1日，德国新租房法正式生效，其中对房租的涨幅做出更严格的限制。德国建设部长彼得拉姆绍尔说，这既可以保护房客，也与房东的利益一致。

3年内租金涨幅不得超过15%

据德国《图片报》报道，德国政府此前也对租金涨幅做过规定，要求3年内的涨幅不得超过20%。修改后，新法规要求3年内租金涨幅不超过15%。新法还延续以前的一些规定，例如房屋租金应该按照各地政府的“指导价格”，超过这一价格的20%，算是违法行为，房客有权将房东告上法庭；超过50%的，房东被认为赚取暴利，可入狱三年。

即使房东有正当理由想提高租金，也必须经过房客同意。如果房客不同意，房东只能提起诉讼，而不能自己强行提高租金。

另一方面，为了得到业主的支持，德国政府也没忘记制定一些保护房东的条款。其中有：房客不得因为房东对改善住房条件（例如安装外墙保温、新的采暖系统）的行为而要求减租。他们必须忍受噪声、灰尘以及屋外的脚手架。但如果安装过程超过三个月，房客可以要求补偿。德国政府认为，这项规定将促使业主及时更新设备，提高能源使用效率。

此前，德国房东要将“不良房客”扫地出门可不是件容易事。即使房客有欠租违约等行为，业主也要出示足够证据，然后由执法人员实施收屋。按照新规，房客如果没有及时交清房租，或是恣意破坏屋内设施，房东将可以强制要求房客搬走（如果房客无法找到新住处，将暂住到流浪人员收容所）。

德国建设部长彼得拉姆绍尔认为，新法不仅可以限制房租过快上涨，也可以平衡此前法律向房客“一边倒”的局面。这部新法将会在柏林、慕尼黑首先生效，其他大城市如波恩、科隆仍在审议中。

房租为什么会涨？

为什么德国有了完善的租房制度后，仍然出现房租飞涨的现象？《今日美国》报道说，这可能是因为外资大量涌入德国房地产，房价被推高导致的。

得益于严苛的税收，德国房地产以前是“没有泡沫”的。很多德国人爱租房不愿买房，因此出现了10年房价不涨的局面。2008年欧债危机发生后，许多原来在意大利、西班牙、希腊的投资者纷纷开始寻找新的投资地点。他们看中了德国房地产的稳健。

许多投资者发现，就算加上“投机税”这样莫名的税种之后，德国的房价还是要比其他地方低很多。以柏林的房价为例，那里算是欧洲国家首都城市里最低的，每平方米大约2000欧元（1欧元约合8.1元人民币）。今年3月，47岁的意大利电影制片人弗朗哥弗拉卡西就在柏林买了两套房。“同样一套房，在罗马至少要贵五倍”，他得意地说。

德国人爱租房不爱买房

买房还是租房？对于很多德国人来说，他们的选择多数会是后者。这是德国人普遍的心态，一个原因是德国租房市场很健全。“我没有钱买房。”作为一个地道的德国人，中国银行德国法兰克福分行的雇员朱丽直率地说。没有丰厚的收入、喜欢旅游、要求一定的生活品质、工作的流动性，这些都是德国人不买房的理由。

“我一个月的收入在4000欧元左右，其中一半以上要通过税收的形式上缴财政，而法兰克福的房租大约在1000欧元，再考虑到日常开支，我哪有积蓄去购买房子。”

没钱买房，但是朱丽并未因此而焦虑。因为德国政府花了大气力建设、完善了租房市场。由于德国严格的租房法，注重保护房客的利益，租房的安全感并不亚于买房，数十年居住在一所出租房中的德国家庭不在少数。统计数据显示，德国超过50%的家庭租房居住，这一比例在年轻人中更高，其中不乏医生、白领等高收入者。

爱租房的国情，还催生出了一个特殊的群体，那就是德国租客协会。由于房源紧张、出租秩序混乱，租客协会早在1868年，就在德国德累斯顿市出现了。现在，德国各地的租客协会会员超过300万人，成员大多是左翼活动家、移民、退休员工等。德国租房“指导价”不由供求关系决定，很大程度上也是因为租客协会的存在。

（本报综合报道）

与世界上很多地方一样，德国租房者入住前，也会和房东签有租房合同。这种合同除了写明居住面积（地下室一般不包括在面积内，因为地下室在德国，一般堆放杂物、食品和饮料，不用于出租）外，还写明房租及附加费用，如垃圾费，暖气费，清洁费等，水电费一般是单独算的。合同注明水电设备的维修是房东的事。

合同一般规定，任何一方要解除合同，需要提前两到三个月的时间。不能随意解除合同，房东不能随便驱赶房客。房客入住前，先交两到三个月房租为押金，终止合同时房东退还押金并加上利息（一般等同于银行的储蓄利息）。