其三，即使为了公共利益的需要有必要拆迁公民房屋时，也要对于公共利益的效力层次进行排序。并不是所有类型的公共利益之于公民个人利益都具有优越性。现实生活中，拆迁的发生大部分是基于地方经济发展的需要，但需要反思的是，地方经济发展能否成为倾轧一切个人权利的正当理由？有没有个人的底线利益需要予以特别保护？现实拆迁案例中，个人附加在房屋上的精神权利是否也要予以适当考虑？这些问题需要认真对待。

其实，拆迁中层出不穷的纠纷本质上反映了社会中不同性质利益边界的重叠与划分的困难。现实中，很难清晰界定公共利益和个人利益的界限，政府在决定牺牲公民个人利益以实现公共利益时，常常需要对利弊进行权衡，这是一个复杂的社会资源分配的过程。现在社会各界正在热议拆迁条例的修订，笔者认为在《城市房屋拆迁管理条例》的修订中，在立法理念上应当实现由“权力保障法”向“权利保障法”转变。必须正视公共利益和个人利益交织不清的事实，制度的出台就要直接关涉公共利益与个人利益的划分，然后确立在房屋拆迁中以保障公民个人利益为主导、以公共利益为例外的立法思路。

具体而言，下列原则是地方政府在房屋拆迁中必须坚持的：第一，底线权利原则，即当需要拆迁的房屋是公民生活必需时，除非提供在功能上具有替代性的房屋，否则不能使得“公共利益”成为侵犯公民合法权利的借口。第二，适度原则，即当拆迁房屋是为了商业开发需要时，就是私法上的行为，应当由开发商与公民协商解决，即便是为了实现公共利益而需要牺牲公民个人利益，也应当尽量适度。第三，实质补偿原则，即现行拆迁条例中规定“按房屋市场价格补偿”，现实中经常是以“拆一补一、住房保障”的做法来实现，这仅仅是形式上的补偿而忽视了房屋的真实的市场价格差异，这也是现实中房屋拆迁必然意味着纠纷的根源。应当采取实质补偿的标准，即拆迁房屋要按照同等地段新建商品房的销售价格进行补偿。

从根本上讲，政府对公民房屋的拆迁是一种强制的权利转让行为，是一种“责任规则”保护下的私权转让行为。在这种情况下，我们的法律制度要求公民在获得“合理补偿”的情况下，个人权利必须让步于“公共利益”。而现实的房屋拆迁中，对于“公共利益”的判定则经常以经济效率为标准，这不得不使我们重新反思拆迁的制度逻辑到底是不是正义的。当某些权利是公民生存的基本权利，是保障公民基本自由权利的必需时，公民的权利到底能不能转让？

（作者单位：湖北大学政法与公共管理学院）