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周天勇:稳定房价需要彻底改革
——访中共中央党校政策研究室副主任周天勇
www.fjsen.com 2010-04-23 16:01   来源:中国经济时报    我来说两句

进行修补性改革,积累的问题会越来越多,越积越重,最后改革越来越难,因此——

周天勇认为,中国的土地资源配置方式,是行政主导与市场为辅的行政体制,而不是真正的市场配置资源体制。所以,从政府利益出发的、以“行政市场”为主导的土地资源配置方式,实际上就构成了推高地价和房价的机制,不打破这种推高房价的机制,房价飙升的问题就不好解决。当前的政策重点应该是,改革政府对土地的寡头垄断,形成土地供应的多个主体;改革土地“使用年期物权”,形成稳定的土地物权;推行三大税收制度改革,扭转地方财政收入渠道。

4月17日,《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》国发〔2010〕10号对外公布。在这份被民间称为“新国十条”的通知中,再次明确了一个事实:“近期部分城市房价、地价又出现过快上涨势头,投机性购房再度活跃。”

通知称,住房问题关系国计民生,既是经济问题,更是影响社会稳定的重要民生问题。这一点,被中共中央党校政策研究室副主任周天勇教授称为“居住不安全问题”,必须尽快解决。

4月20日,中国经济时报记者在中央党校就“新国十条”的相关问题对周天勇进行了采访。当被问及对“新国十条”的效果有何预期时,他并未给出明确的结论,而是反复强调一个观点:改革不彻底,推高房价的机制不打破,房价飙升的问题就不好解决。

让百姓安居乐业才是真正关注民生

“社会主义社会老百姓的民生,一是就业,二是安定,还有养老,医疗等,所以,‘新国十条’里面提出来社会稳定问题。”周天勇说。

“要把传统的不安定问题与转型社会中的不安定问题区别开来。”周天勇认为,在传统的农业社会中,最大的社会不稳定问题就是灾害和饥荒;现代社会中发生粮食不安全的几率越来越小,但是由于大量人口从农村转入城市,居住不安全问题发生的几率越来越大。

而现代“居住不安全问题”主要来自三个方面,由于房价过高,大量城镇新增人口和农村转移人口的居住需求得不到满足;大量工薪阶层购房贷款压力大,造成工作上的紧张和生活上的焦虑,而一旦经济不景气,造成失业等,会导致事实上的家庭破产;租房者负担越来越沉重,在城镇形成缴租的劳动人群和吃租的食利阶层,两极分化加剧。

上述问题如果处理不好,“会形成严重的社会不安定问题,所以,无论是从高层次——社会主义共同富裕的目标来看,还是从低层次——稳定社会的目标来看,高房价问题都必须解决。”

据周天勇掌握的数据,如果不对房价进行控制,2010年居民的房价收入比将会接近10,城镇需要房子但买不起房子的人占比将达到85%—90%,“这是非常可怕的,这样的住房贫富差距格局在世界上都是罕见的,很多发达国家的房价收入比在3—6之间,7以上老百姓就买不起房了。”

土地资源配置不合理推高地价和房价

中国当前正在急速推进城市化,这种社会结构的转型需要对大量土地进行再分配。但人多地少与城市土地需求巨大,构成了一个“两难”;从远期看,城市化应该是节约土地,但从近期看,则是需要大量占用土地,这又是一个“两难”。

对于这两个“两难”的出现,需要从土地总供给方面找原因。周天勇的解释是,由行政力量控制的土地分配,造成对住宅建设用地的长期供应不足。而地方政府出于土地财政利益考虑,进行土地储备,征而不建或征而不卖,政府大量囤地等待高价出手。有些地方把土地大量卖给开发商,开发商再卖地,形成开发商的二级垄断。

如此,就形成了住宅土地供应总量与需求总量的巨大缺口,导致土地价格的不断攀升,而且地价推动房价上涨,房价拉动地价上升,形成房价和地价互相推动上升的恶性循环。

处于“行政主导”下的中国住宅土地市场,一方为政府的高度行政寡头垄断(供方),一方为多个充分竞争的市场主体(需方)。政府垄断定价机制,买卖方式是招拍挂,结果是价高者得,“地王”频现。在土地出让金问题上,70年的租金,一年收回,在财政上没有可持续性。

周天勇认为,地方政府在房地方面收取的税费过于繁杂。从2007年的调查数据来看,各种税费占全国平均房价的比例已接近50%。而房地财政实际上已是地方政府最重要的收入来源,“2007年单是土地出让金和六项有关税收(不包括收费),就占地方政府总收入的40.23%,估计2009年在45%—50%之间。”

“中国的土地资源配置方式,是行政主导与市场为辅的行政体制,而不是真正的市场配置资源体制。所以,从政府利益出发的、以“行政市场”为主导的土地资源配置方式,实际上就构成了推高地价和房价的机制。”周天勇说。

另外,投资投机和积累财产性的房屋需求,也是导致房价和地价轮番上升的重要原因。“美国的土地条件比中国要好,但是他们的中产阶级拥有第二套房的人很少,就是因为有房产税。”


责任编辑:王秀钦
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