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“二次房改”是对“一次房改”的扬弃
www.fjnet.cn 2009-08-27 10:20   来源:广州日报    我来说两句

  与“一次房改”相比,“二次房改”需要强化的正是政府部门的行政职责,即通过行政部门对市场需求的重新划分,来实现供求平衡。

  随着地价、房价展开新一轮飙升,使得现行住房制度的弊端显露无遗,“二次房改”的呼声也随之而起。 据报道,14位房地产界专家学者日前已联名上书,建议进行二次房改,建立“三三制”住房制度,解决中等收入家庭的住房问题。

  所谓的“二次房改”是对比于1998年的房改而来,也正因此,对比不同时期的房改背景,对于我们分析“二次房改”显得尤为重要。11年前的房地产体制改革,有内部和外部两方面因素作用。从内因上看,国家财政实力严重不足导致计划分房体制不堪重负;从外因看,公众庞大的住房需求长期被压抑,再辅之以房地产开发商体制与按揭贷款体制,突破了房地产建设资金不足的瓶颈,最终推动了房地产市场长达11年的繁荣发展。

  尽管当下的房地产市场已经过度繁荣,但正是靠着1998年的房改,才解决了大多数公众的住房难题,其历史意义不容忽视。对比于11年前的首次房改,笔者认为,“二次房改”推进的难度要更大,需要调控部门的理念革新与全面体制改革的配合,否则“二次房改”反而有可能加剧市场的不平衡问题。

  首次房改成功的最大启示在于政府因素的顺势退出。开发商建房、银行贷款、老百姓买房,最终通过市场机制解决了行政分配体制的不足。与之相比,“二次房改”在理念上是对首次房改的扬弃,需要强化的正是政府部门的行政职责。也就是通过行政部门对市场需求的重新划分,来实现不同需求领域的供求平衡。其关键在于,能否建立起一套完善的运行机制去保障行政干预效率最大化。

  以经济适用房为例,地方政府部门的建设热情就远远低于期望。数据显示,今年上半年全国各地新开工经济适用房只完成了全年指标的37%。各地政府对于保障住房的建设热情并不高,毕竟,扩大保障性住房建设,不仅减少了地方政府的商品房土地出让金收入,而且由于此类住房项目还享受税费减免,反而会加大地方的财政缺口。不仅如此,由于保障性住房行政干预因素被强化,所以其中的权力寻租风险大幅提升,之前经济适用房摇号的连号事件,以及“开宝马住经济适用房”等问题,就是明证。

  换句话说,所谓商品房、经济适用房、廉租房的“三三三”体制固然应该成为政策努力的方向,却并不容易成功。首次房改成功靠的是财政放权、市场介入,而二次房改则需要行政承担起更多的责任。市场可以自发形成合理均衡,行政因素却难以做到分配体系的合理。

  当然,这并不是说反对房地产体制改革,而是建议相关论者能寻求妥善解决这些问题的途径。笔者在此提及一些思路建议:其一,市场化的房地产供给必然是主流,所谓简单的“三三三”平均法显然不妥,从长期经济发展看,保障性住房比例越小越是经济管理成功的标志。调控部门需要创造居民财富增长的稳定机制,并使得中低收入群体整体规模随之而削减。其二,地方政府的经济考核是制约保障体制完备的最大障碍,应尽快推进政府体制向公共服务的角色转变。

  从这个意义上讲,制约保障体制完善的制度瓶颈能够得到突破,保障性住房建设不足的问题才能迎刃而解。(马红漫,经济学博士)

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