经济增长需要健康的房地产市场，民生保障需要温和的房价。这对矛盾造就了楼市怪象：越调控涨得越起劲，涨得越起劲人们就越急着买。调控的反向作用叠加羊群现象的结果，是政府、百姓、开发商都不满意。政府和百姓不满意，是因为房价绑架民生；开发商不满意，是因为房价绑架未来：今年发了明年怎么办？市场不仅看你挣了多少钱，更要看你挣钱能持续多久，这叫做看趋势。尽是一锤子买卖，难免心里不踏实。 

    一个支柱性市场如果各方均不满意，那就是病态市场。这是政府必须面对和解决的问题。今年的北京两会，从代表到政府官员，一起给病态的楼市会诊，而且终于开出了一张好方子。海淀代表团6位代表就房价问题约见副市长陈刚，得到了明确表态：政府将坚决抵制房价过快上涨；今年的100万平米公租房大部分面向中等收入家庭。 

    之所以说这个方子好，是因为两点：一是政府对房价的绑架趋势明确说“不”，厘清了人们长期以来的犹疑：政府会不会因为房地产市场对经济增长的重要性而缩手缩脚，不敢动真格的。二是找到了怎么动真格的路径：既重行政性手段，也按市场规律办。从2004年至今，每次对房地产市场的调控都效果不彰。原因何在？除了刚性需求的增加，关键一点是，只注重了在消费链尾端下功夫，希望通过减免首付优惠、提高购买二套房门槛等手段抑制房价。尽管这些手段行之有效，但效果总是短期的。一旦潜在购房者与开发商之间的“拔河”因为某个因素终止——比如市场上流动性的增加——购房者就一败涂地。于是，房价总是呈现大起大落的走势。 

    楼市需要长期调控而不是短期的运动式手段才不会大起大落，才能健康起来。要做到这一点，就需要在调控中引入市场手段：增加供给。无论多么严厉的政策手段，如果只在楼市消费尾端发力而不能在前端积极引导，一会因为“物以稀为贵”的价值规律而造成房价上涨的反政策效果，二会在被压抑的需求一旦爆发时进一步推波助澜。“量在价之先”，北京的100万平米公租房建设，既保证了刚需所必须的量，也限制了房价一朝反弹时的空间。 

    更关键的是，由于100万平米公租房的供应对象多数是中等收入家庭，这实际上扩大了保障房边界。从政策效应上说，保障房边界的扩大就是民生边界的扩大，是政府服务性功能的扩大；从技术上说，保障房边界的扩大，就是房价飙升空间的被缩小。 

    一个与以往不同的前景轮廓正在清晰起来：如果进展顺利，过去是各方均不满意的市场格局，而今后则有可能变得各方都满意。但是，经验告诉人们，立意好的政策并不确保结局的理想。如果配套政策跟不上，诸如中等收入家庭的界定、公租房分配规则的制定、公租房建设的质量检验等环节，就可能被寻租侵犯。 

    所以，在公租房介入楼市调控之时，还应配套相关政策。否则，楼市由多方受损改善为多方受益仍将远不可攀。