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保障房边界越大房价飙升空间越小
www.fjnet.cn 2010-01-30 09:20  徐立凡 来源:京华时报    我来说两句
    经济增长需要健康的房地产市场,民生保障需要温和的房价。这对矛盾造就了楼市怪象:越调控涨得越起劲,涨得越起劲人们就越急着买。调控的反向作用叠加羊群现象的结果,是政府、百姓、开发商都不满意。政府和百姓不满意,是因为房价绑架民生;开发商不满意,是因为房价绑架未来:今年发了明年怎么办?市场不仅看你挣了多少钱,更要看你挣钱能持续多久,这叫做看趋势。尽是一锤子买卖,难免心里不踏实。 

    一个支柱性市场如果各方均不满意,那就是病态市场。这是政府必须面对和解决的问题。今年的北京两会,从代表到政府官员,一起给病态的楼市会诊,而且终于开出了一张好方子。海淀代表团6位代表就房价问题约见副市长陈刚,得到了明确表态:政府将坚决抵制房价过快上涨;今年的100万平米公租房大部分面向中等收入家庭。 

    之所以说这个方子好,是因为两点:一是政府对房价的绑架趋势明确说“不”,厘清了人们长期以来的犹疑:政府会不会因为房地产市场对经济增长的重要性而缩手缩脚,不敢动真格的。二是找到了怎么动真格的路径:既重行政性手段,也按市场规律办。从2004年至今,每次对房地产市场的调控都效果不彰。原因何在?除了刚性需求的增加,关键一点是,只注重了在消费链尾端下功夫,希望通过减免首付优惠、提高购买二套房门槛等手段抑制房价。尽管这些手段行之有效,但效果总是短期的。一旦潜在购房者与开发商之间的“拔河”因为某个因素终止——比如市场上流动性的增加——购房者就一败涂地。于是,房价总是呈现大起大落的走势。 

    楼市需要长期调控而不是短期的运动式手段才不会大起大落,才能健康起来。要做到这一点,就需要在调控中引入市场手段:增加供给。无论多么严厉的政策手段,如果只在楼市消费尾端发力而不能在前端积极引导,一会因为“物以稀为贵”的价值规律而造成房价上涨的反政策效果,二会在被压抑的需求一旦爆发时进一步推波助澜。“量在价之先”,北京的100万平米公租房建设,既保证了刚需所必须的量,也限制了房价一朝反弹时的空间。 

    更关键的是,由于100万平米公租房的供应对象多数是中等收入家庭,这实际上扩大了保障房边界。从政策效应上说,保障房边界的扩大就是民生边界的扩大,是政府服务性功能的扩大;从技术上说,保障房边界的扩大,就是房价飙升空间的被缩小。 

    一个与以往不同的前景轮廓正在清晰起来:如果进展顺利,过去是各方均不满意的市场格局,而今后则有可能变得各方都满意。但是,经验告诉人们,立意好的政策并不确保结局的理想。如果配套政策跟不上,诸如中等收入家庭的界定、公租房分配规则的制定、公租房建设的质量检验等环节,就可能被寻租侵犯。 

    所以,在公租房介入楼市调控之时,还应配套相关政策。否则,楼市由多方受损改善为多方受益仍将远不可攀。
责任编辑:黄水来
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