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20年上涨压力不等于20年牛市
www.fjnet.cn 2010-03-09 09:35  王栋琳 来源:中证网    我来说两句

“房价还要上涨20年!那什么时候才能买得起房啊?”

“既然还要上涨20年,那现在干嘛不炒房?”

这是许多人在8日听完住房和城乡建设部部长姜伟新讲话后的两种心态。其实,未来20年房价面临上涨压力与20年牛市完全是两回事。

房价中长期面临上涨压力,这一判断建立在中国城镇化加速、工业化持续的基础上。中国人均GDP已经超过3000美元,最快在2011年底达到4000美元。随着人均收入的提高、可供应土地的减少,以及农村人口继续向城市转移潮,中国房价的确面临诸多上涨压力。

但应该看到,未来20年房价再现近5年来的“疯狂”可能性并不大。

以北京四环外房价为例,2005年的均价约为4000元/平方米,目前是20000元/平方米,5年涨了4倍。但再向前看,1998年房改后北京这一地区房价约为2000元/平方米,此后7年内仅上涨1倍。房价“疯涨”不过是近5年的事。其中,2009年房价涨幅约60%左右,是1998年以来涨幅最大的一年,这样罕见的牛市几乎不可复制。

那么,这样的房价涨幅算不算泡沫呢?如果把未来20年的房价上涨空间都考虑进去,目前的价位可能还有上升空间。有人据此认为,房价没有泡沫。但现在的问题是,20年的涨幅在一年内用完,显然透支了未来的预期,未来靠什么支撑?完全脱离基本面的上涨,这不是泡沫是什么呢?

美国被认为是房地产市场较为成熟的典范,其50年来(1968-2006)剔除通胀因素后的标准住宅价格仅上涨1倍。美国平均3个人一套single house,2009年的均价在20万美元。这个价格在近20年来,上下浮动仅5万美元。


责任编辑:李艳
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