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万科在深圳降价的标杆意义
www.fjnet.cn 2010-06-08 09:26  杨红旭 来源:新闻晨报    我来说两句

万科、深圳、降价——这三个词对中国房地产市场具有重要意义。有媒体报道,6月4日和5日,万科在深圳再次上演夜晚开盘,分别推出了万科清林径和万科第五园四期。两个项目的开盘价皆明显低于预期,结果是,一个卖光,一个热销八成。

当前,我国房地产市场处于非常敏感的时间段。自4月中旬启动罕见的严厉调控以来,全国重点城市房屋成交量大幅下滑,但新房价格依然坚挺。近期,国土资源部一周连出两道土地增值税的“清算令”,房产税改革列为今年财政部工作计划,以及三部委出台二套房贷细则,都让人体察到调控政策仍未放松。

如果开发商都不降价,调控也就不可能放松。当恒大地产于今年6月初率先采取全国八五折促销行动时,业内人士都在猜测万科何时会降价。作为行业龙头老大,万科的一举一动都受到关注,回顾2007年底,随着王石“拐点论”的现身,万科是大型地产商中首先全国性降价的。其后,跟风者不在少数。

2005年之前,相当长一段时间内,上海楼市领风骚于全国,以致2005年调控文件“国八条”出台时,全国许多城市都抱怨“上海感冒,全国吃药”。从2005年下半年开始,深圳取代上海,成为全国楼市舞台上首屈一指的“明星”。上海楼市调整时,深圳逆势上行。尤其是2007年,深圳楼市中投资投机需求比重和房价涨幅皆为全国之最。物极必反。2007年,深圳同样是全国最早出现楼市调整的城市,三季度成交量已触顶,四季度就出现房价下跌,而其他城市比如上海,直至2008年第三季度,房价才出现明显下跌。从去年到今年,历史再度重演。2009年深圳房价再次飙升,而12月“国四条”出台后,又是深圳楼市抢先降温,“买房送500克黄金,交5万再抵15万房款”等促销手段重出江湖。及至眼下,随着十几个新推楼盘已经或将要降价促销,深圳几乎所有区域都已有楼盘降价。

再看上海的情况:5月份,上海新建商品住宅(剔除动拆迁配套商品房)成交量只有可怜的30万平米——这是2003年以来除春节所在月份最低的月成交量,而且供求关系已由去年的供不应求,逆转为严重的供大于求。然而,新房价依然坚守在23000元/平方米左右的历史高位,虽然也有楼盘进行促销,但多属郊区中低档楼盘,尚未形成整体性降价格局。

相较一手房的顽强,二手房价格已出现普遍性松动,如果观察网上可售量,更能窥见奥秘。眼下,上海一手住房和二手住房的网上可售量分别为572万平方米和1440万平方米,分别比4月初增加了20%和45%。尤其值得关注的是,在2008年底上海楼市最低迷的时候,二手住房网上可售量最高值为1400万平方米,而现在已超过了当时的峰值。

一手房网上可售量增幅较小,主要原因是市场观望情绪浓厚,开发商不敢轻易开盘,定价偏高,肯定不好卖,定价偏低,又有可能引来前期业主的抗议。更加窘迫的是,部分楼盘的目标客户是投资投机者,而在政策的严厉打击下,即使是楼盘降价,这些谨慎的投资客也不见得敢于入市。

开发商暂时不差钱,但多数企业难以承受半年不卖房的压力。另外,部分一线地产商还有战略目标,比如通过促销扩大市场占有率,从而在愈演愈烈的地产巨头竞争中处于有利位置。回顾2008年,早降价者早得利,坚持不降价者2009年获得了暴利,最倒霉的是2008年四季度和2009年一季度降价的。

那么,接下来,不仅是深圳,也不仅是万科,将有越来越多城市和开发商,加入到降价的阵营中来。而此次调控,力度远大于上轮,而且也难以再现“国际金融危机救中国楼市”的“大喜剧”。理性的开发企业都应领悟政策和市场大势,现在降价肯定优于四季度降价。至于2011年的市场,笔者既不悲观,也难以乐观。企业只能赌上一把了。

(作者为上海易居房地产研究院综合研究部部长)


责任编辑:李艳
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