正值4月末，若在往年，房地产市场正处于成交量增长、房价抬头的春季行情中。虽然如今部分城市楼市成交有起色，但今年市场气氛相当阴郁，多数一二线城市仍未明显走出2-3月的低位。之所以这样，主要是“政策大棒”高悬市场头上。

近三个月楼市降温，得力于今年1月26日出台的“国八条”。然而去年经验表明，“国N条”并不太好使。比如，去年1月的“国十一条”，只让市场略略降温两个月；去年4月的“国十条”，也仅抑制了3个月的成交量；效果最差的当属9月底的“9·29新政”，基本没有效果，市场量价齐升，持续至“国八条”出台前。

当前情形与去年有类似之处，虽然已有少数项目开始优惠促销，但整体市场仍处于胶着和僵持阶段：量跌价稳。以数据说话：今年3月，全国70个大城市中，12个城市房价出现环比下跌，比2月份增加4个城市；而环比上涨的城市多达50个。上海则由2月的环比上涨1.1%，变成了3月的上涨0.2%，涨幅显著回落，按这一趋势，预期4月将跌。

问题在于，眼看房价下跌城市增加，调控胜利果实在招手，但此时若调控略有松劲，已积压多月的需求，就会随着心理预期改变，在新开楼盘的诱惑下大规模爆发，其结果自然是：优惠减少—打折取消—重新涨价。

吃多堑，长一智。4月13日，温总理在国务院常务会议上表示：当前市场仍处于相持阶段，普通商品住房价格与调控目标和群众期待相比仍有较大差距，特别是有的城市房价过高、上涨过快局面没有根本改变，有的地方落实中央调控政策的措施也不够有力，总的调控效果还有待巩固和加强。

显而易见，调控见效的程度，最终取决于各地政府落实中央政策的程度。在房地产调控上，地方与中央存在不同的利益诉求，深层次原因涉及政绩考核方式和财税分成体系；公众质疑的土地财政，只是问题表象。举个例子，近日海口传出消息，该市执行两月有余的楼市限购令或将出现松动，由全市限购改为“区域限购”，原因是今年一季度房地产相关收入快速下滑！

由此，大家可以理解，在房地产市场非常敏感的4月，国务院为何会派出八个房地产政策督查组，级别之高、规模之大，实属罕见。如此大的动作，确也收到一点成效。比如，西安市调低了2011年新建住房价格控制目标：新建住房价格增长幅度低于当年城镇人均可支配收入增长幅度3.5个百分点。再如，不在此次督查组督查之列的呼和浩特，也出台了“迟到”的限购令。

按计划，4月20日左右，督查工作陆续完成，相关督查结果汇总后，将酌情对社会公布。当前正处于一个业界忐忑、民众迷惑的时间窗口。还会有新的政策出台吗？

不妨先看昨日两则转载率超高的央媒文章。《人民日报》载文表示：在调控取得一定成效的情况下，不但不能盲目乐观，更应趁热打铁，继续坚持不放松；房价保持稳定，老百姓都能住有所居，到那时，才真的可以说房地产调控取得了成功。新华社发文称：各种力量博弈在加剧，限购暂时遏制了炒房投机需求，高房价出现松动，但离期待尚有差距。

以往经验表明，央媒连续撰文，很可能是政策出台的先兆。从督查组各地视察中的消息看，主要还是督促地方在稳定房价、建设保障房、考核问责方面细化措施，加强政策落实。如果接下来还有新政出台，主要应是完善调控政策的落实机制，使地方感到来自中央的更大压力。正如国家发改委副主任穆虹在督查中所言：有些地方还持观望情绪，希望各地不要抱不切实际的幻想。

如果说“国八条”已属“苛政”，那么，备用的“大棒”政策已高高举起。正如某些部委官员所言：政策储备很丰富。一方面，中央可以要求地方对限贷、限购、限价等政策进行升级；另一方面，在房地产税收、限制外资、土地出让等方面，可能还有新措施备用。此番调控，可以说不达目标（房价合理或涨幅合理）不罢休。只有一件事会打断这一调控进程：宏观经济出现超预期下滑。

（作者系房产研究人士）