房地产调控路向何方？

今年以来，在一系列调控措施的持续作用下，房地产市场总体运行平稳，大中城市房价有涨有降但幅度不大，投机投资性需求得到抑制。年末岁尾，调控再次面临紧要关口，12月初召开的中央政治局会议要求“加强房地产市场调控和住房保障工作”，无疑传递出清晰信号：未来调控决心不变，力度不减。

市场反弹压力犹存

如果要用一个字，来描述2012年房地产市场，“稳”可谓首选。

从房价环比上涨的城市数量来看，根据国家统计局的数据，1到10月份，仅有两个月份，70个大中城市新建商品房环比价格上涨的城市数量过半。其余8个月份，一半以上城市房价环比没有上涨，特别是前5个月，房价环比上涨的城市个数均未超过10个。从房价环比上涨幅度来看，1月份，70个大中城市新建商品房全线停涨，其余月份最高涨幅均未超过0.7％。从土地市场来看，全国土地市场整体处于偏冷区间。国土资源部公布的数据显示，前三季度全国房地产用地供应、土地出让总面积和价款，分别同比减少12.5％、9.4％和26.3％。

从调控成效来看，一个突出表现即投机投资性需求得到抑制。中国房地产业协会副会长朱中一认为，今年的房地产市场是朝着宏观调控的方向发展。从价格、投资、销售面积等主要指标来看，市场总体是理性的。值得注意的是，近期部分城市量价齐升势头明显，特别是土地市场高单价、高总价的地块次第出现，影响了整体市场购房者的预期。

调控成果仍不稳固

尽管房地产市场运行总体平稳，但是调控成果仍不稳固，市场仍处于敏感时期，市场运行中出现的一些问题不容忽视。部分城市房价上涨压力依然较大。国家统计局公布的数据显示，10月份70个大中城市新建商品住房环比价格有35个城市呈现上涨态势。住房用地、新开工面积等先行指标持续下降，结构性矛盾突出。

一些地方政府放松调控的意愿较强。受经济发展和财政增收压力，部分地方政府希望进一步活跃市场，增加了调控政策执行的难度。房价上涨预期有所增强。住房限购、限贷等调控政策已经持续近两年，开始进入政策疲劳期。再加上受宏观经济已经筑底等因素影响，社会对房价上涨的预期逐步增强。当前中国经济回升的基础不稳固、通胀压力依然较大。特别是社会资金流动性宽裕，投资渠道不畅，社会资金投资房地产市场的冲动仍较强烈。值得注意的是，随着美联储推出第三轮量化宽松政策（QE3）后，人民币重拾升值预期，热钱流入对房地产市场调控同样带来挑战。

未来调控力度不减

“加强房地产市场调控和住房保障工作”，中央政治局发出的这一信号，无疑是对社会关注的及时回应。既打消了部分利益群体试图放松调控的幻想，又呼应了人民群众住有所居的期待。

链家地产市场研究部发布报告称：“中央政治局会议用‘加强’两字，预示着明年房地产调控基本没有放松可能。”调控决心已然明了，调控路径如何选择？

房产税试点扩容成为业内人士相对集中的政策猜想。财政部部长谢旭人近期撰文表示，“认真总结个人住房房产税改革试点经验，研究逐步在全国推开，同时积极推进单位房产的房产税改革”。“加强房地产市场调控”，一方面意味着要更严格落实已有的调控政策。有专家指出，未来有望进一步严格规范住房限购的审核标准、操作流程和实施范围。同时对落实调控不力的地方启动问责机制。

另一方面，意味着制度建设步伐的加快。房地产市场出现的问题，不能孤立来看，要想彻底解决，就必须对房地产相关制度进行新的系统的顶层设计，改变以投资带动经济增长模式，消除“土地财政”魔咒，拓宽民间投资渠道，从制度入手推动楼市调控走出“调调涨涨”的怪圈，努力实现群众住有所居的目标。

（新华社记者杜宇、陈炜伟）