楼市调控：猛剂还需“文火”细煲

粗略观之，过去两天里扎堆出台的各城市调控细则整体而言大同小异，但亦能看出松紧不一、各有侧重。在抑制需求、打击看涨预期的同时，还应对盘活存量房有所作为、积极作为，而非一棒子打死。

昨晚，广州、深圳等城市的“国五条”细则陆续发布。而此前一天，京沪渝成为首批发布地方版“国五条”的城市。以“国五条”为纲的此轮楼市调控，就此真正开始在房产活跃交易的主战场——城市层面密集“落地”，其信号意味惹人关注。

粗略观之，过去两天里扎堆出台的各城市调控细则整体而言大同小异，但亦能看出松紧不一、各有侧重。比如，京版“国五条”被公认为其中手段最“老辣”者，不仅规定“单身限购1套住房”，而且也许是为防人钻空子，全市3月31日零时起进行“系统升级”，暂停网签8天。又如，沪版“国五条”明确对第三套房停贷，并重点强化对异地、外籍、离异、低龄人群等借款人的贷款资格审查；深版“国五条”则避谈20%征税；穗版、深版均强调房价涨幅须低于收入增长……应该说，各市细则整体上将形成楼市调控的合力，在大方向上有望实现后市的平稳走势。

“靴子落地”，更容易触发思考。从中央到地方开出的调控猛剂，药方不错，但将目光放得更长远，也许未来这种“猛剂”要充分发挥药效，更需要“文火”煲制——

其一，“火力”要绵绵不绝、“煨”足时辰。久病之楼市，用药贵在坚持，最忌一曝十寒。2008年紧急救市的后遗症就是一个教训，不可不鉴。由于楼市调控此前十年越调越高的经验判断，不少人对本轮调控仍持观望态度，这种情绪和心态，值得决策者关注。日前，住建部政策研究中心主任陈淮仍坚称，“未来20年内，房地产行业仍将是国民经济支柱产业”。如此判断之下，再加上新型城镇化的未来蓝图、地方上土地财政的积重难返，楼市调控能否保持火力，值得提醒。让公众对未来房价“明确预期”，背后需要一连串相互配合的政策和制度支撑，绝不可头痛医头脚痛医脚、在政策层面自己拆东墙补西墙。否则其后果，必是市场预期混乱，甚至形成“逆调控”的客观效果，尤须警惕。

其二，“火候”要张弛有度、有保有压。即使是难炖的药材，一直用“武火”猛煮，难免烧焦；而不管什么药材，一概用“武火”爆烧，也容易失之粗暴。本轮调控政策出台后，人们最担心的莫过于刚需买房者恐遭误伤，从各地细则来看，这种担忧恐怕还将继续。值得欣慰的是，京版“国五条”提出，“进一步降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理。”这种更显细化和人性化的调控目标，可谓是一大进步，但这种高度抽象的制度设计如何落到实处，还有待验证。此外，“改善性住房”一说存在多年，但对它的认定还存在模糊争议——它到底是指一套房还是二套房？如果这个概念不厘清，差别化税收杠杆恐怕也难找到支点。

其三，“好药”还要用好“药引、辅料”。一方面，在抑制楼市投机性需求的同时，必须对低收入者增加居住服务的供给，以政策性住房的“兜底”维持社会稳定和底层民生。然而，近年各地政策性住房建设的数据注水情况不绝于耳，政策性住房在分配上的公平性也屡遭侵害，还需找到制度化的对策。另一方面，在抑制需求、打击看涨预期的同时，还应对盘活存量房有所作为、积极作为，而非一棒子打死。毕竟，如果我们的调控仍然使得空置率继续维持高位，二手房市场交易萎缩，将刚需买家都驱赶到一手房那里，这样的调控是值得商榷的，至少有进一步精细化的空间。