实际需求还能支持上涨的房价吗？

从今年以来70个大中城市住宅销售价格统计数据来看，房地产市场堪称牛气十足：与去年同月相比，70个大中城市中价格同比下降的城市有1个，最高涨幅为21．4％，最低为下降1．5％。

即使不考虑宏观层次的货币供给及其预期变动因素，仅仅观察微观层次的实际需求等因素，我们也不难看到，许多因素对当前的租金水平已经构成了有力的利空，而房价在很大程度上依靠租金水平支撑：

在商业地产市场上，从去年下半年以来，在租金水平持续狂飙突进的同时是许多城市商业地产空置率显著上升，即使一些公认的黄金地段也不例外，大批商业企业关闭门店。一些城市的苏宁、国美陆续关闭门店，沃尔玛已经宣布将关闭中国区9％的门店。商业地产空置率上升，众多商业企业关闭门店，重要原因之一就是租金过高，流通企业利润率却有下降之势。即使前几年商业地产租金最强有力的支持力量——高档餐饮、奢侈品企业，其销售业绩也在滑坡。网购的持续快速增长还将继续对商业地产租金施加釜底抽薪的压力。

在住宅市场上，相当一部分出租屋的租金远远超过了正常居住方式所能承受的水平，实际上是靠群租方能支持。《北京日报》7月份曾经报道过一则关于群租的新闻，引起广泛关注：北京市东三环附近某高档公寓一套80平方米两居室里住了25人，除厨房和卫生间外，两个房间和客厅全部摆满上下铺床，每名租客每月房租800元，这套房子每月总租金高达2万元。正是依靠这样的租金水平，该小区每平方米6万元的房价方才得以支持。如果按照正常居住方式，这样一套房子租金最多七八千元。

群租方式本来就会导致整幢楼的实际使用价值加速损耗折旧。一幢楼一旦出现群租现象，其他正常住户就会想法迁走，腾出的房子也有很大可能用于群租，形成加速恶性循环。加速折旧的使用价值，如何承载狂飙突进的交易价值？须知这些小区建筑容积率已经很高，已经不可能拆迁重建大幅度提高容积率，让后来者埋单接盘。

群租现象之所以难以禁止，很大程度上是因为群租者有非理性舆论环境的有力支持，无论是谁，如果下功夫治理这类现象，他们将收获铺天盖地的咒骂口水；如果睁一只眼闭一只眼，他们不会挨骂，而且很可能有中介的红包可拿。在这种情况下，他们的选择可想而知。

鉴于商业地产租金所面临的压力，以及政府当前对群租乱象的治理，高房价从租赁市场层面正日益失去支撑。

梅新育（商务部研究员）本文仅代表个人意见