楼市调控不可能简单回归市场化

十八届三中全会对房地产调控着墨不多，稍有关联的举措包括：建立城乡统一的建设用地市场、加快房地产税立法并适时推进改革，以及加快推进住房保障和供应体系建设等。专家就此解读认为三中全会应对房价“越调越涨”开出的3剂“药方”是：调控回归市场化，完善土地供应和房产税改革。（11月19日《新京报》）

十八届三中全会的《决定》不是一个专门针对房地产调控的文件，期望应对房价“越调越涨”出台具体的调控手段和调控方法，是不现实的。三中全会也确实提出了“明确市场对资源配置起决定性作用”，但就此认为房地产市场调控将完全回归市场化、靠完善土地供应和房产税改革，也不一定就是准确的解读。其实，我们要特别注重“加快推进住房保障”的深意，“住房保障”不是只指保障房建设，而是房地产调控的目标。

住房除了商品属性和投资属性之外，更主要的是居住功能，是社会福利的应有之义，对确保社会公平和稳定有着举足轻重的作用。正因为如此，房地产调控不可能完全回归市场化，世界上也少有国家对房地产市场是完全市场化的，大多数国家和地区都对房地产市场采取过不同形式的限制，以增加供应、抑制房价过快上涨。更何况我国的房地产市场“泡沫”已经比较严重，简单弱化政府调控恐怕不太可能。

“建立城乡统一的建设用地市场”，虽然意味着农地流转不再局限于农村，供给的增加会对城市房价造成影响，但这不会更改各级政府或组织的“土地财政”依赖；“加快房地产税立法并适时推进改革”，虽然有利于改变人们对于房地产发展的预期，但房产税征收涉及的面太广，加上立法需要时间，不可能马上推行。更重要的是，我国货币超发的问题，需要时间和载体消化。而在城镇化的浪潮中，住房在较长时间内整体上仍会是供不应求。如果短时期内完全回归市场化，房价就会进一步上涨，成为社会难以承受之重。

我国房价“越调越涨”，表面上看是行政调控的失败，实则是因为政府的行政调控还没有打“七寸”，没有对自己下手。11月12日《人民日报》登载的官方数据显示，2012年政府和银行从房地产获得收入占全年房地产业销售额的75%，其中土地出让金占房屋销售额的40%左右，有的地方政府甚至已准备进行“一房四吃”：一吃土地出让金，二吃转让住房所得20%的个税，三吃房产税，四吃遗产税。无论是否回归市场化调控，政府如果不拿自己和垄断的银行开刀，高房价就永远解决不了。

而在法律层面，我国《价格法》第三十条规定：“当重要商品和服务价格显著上涨或者有可能显著上涨，国务院和省、自治区、直辖市人民政府可以对部分价格采取限定差价率或者利润率、规定限价、实行提价申报制度和调价备案制度等干预措施。” 住房事关人权民生，事关社会和谐稳定，事关社会主义优越性的发挥，毫无疑问是重要商品。如果上涨幅度触及“边际”，政府完全是可以动用《价格法》的授权直接进行价格干预的。如果如此，“越调越涨”怎么还可能继续呢？

自从国家和政府诞生以来，就从来没有过“纯天然”的市场化，都是在政府调控之下的市场化，只是调控干预的程度不同而已。韩国在实行“限购”政策的同时，也曾在上世纪七八十年代实行过“限价”政策，德国长期以来都对地价、房价、房租等实行“指导价”制度。“明确市场对资源配置起决定性作用”，与适当的政府行政调控并不冲突。实际上，在“国五条”施行以来，房价屡创新高的背景下，目前需要的不是回归市场化，而应该是行政调控的加码。至少，在房价回归合理水平之前的这个阶段，应该如此。