对房企大鳄巨额欠税做个客观辨析

央视报道开发商拖欠3.8万亿土地增值税引发的争议还在继续发酵。昨日傍晚，国税总局对此事件明确表态，称3.8万亿欠税事件系误解误读。被点名的多家上市公司纷纷发布公告，自证清白。（相关报道见B5版）

万科等45家被点名房企皆系业内明星大腕，其中半数以上还是上市公司。普通民众很容易由此联想：会计制度相对规范的上市房企欠税总额都如此吓人，若再把会计制度不那么健全甚至很不健全的数以万计的中小房企都计入其内，国内房地产行业的整个欠税窟窿又有多大？

巨型炸弹一经引爆，华远房产任志强率先痛斥央视“愚蠢无知”，有经济学者则直斥任志强之举是“赤裸裸的无耻和装傻”，被点名房企更是统一口径集体申辩央视报道有误。究竟谁对谁错，抑或各有对错，当从税收种类谈起。被点名房企所欠的税叫土地增值税，俗称“土地暴利税”。

此税因何而来？不妨先看一种普遍现象——假如某房企2005年买进一块土地，2011年初进入实质开发，2013年初开始开盘销售，那么实际楼盘销售价已是今年初的市场价。房价构成中地价通常占到整个房价的一半甚至更多，2005年买进的土地2011年建房，该土地经六年沉淀，地价比当初购地时很可能已翻了数个跟斗。如是，当该房企以今年初的市场价卖房，房价中的实际土地成本已“低”到可以忽略不计，如此一来，房企的实际售房利润大大超越了购房者的想象幅度，形成隐蔽在房价中的土地溢价暴利。若由此切题，土地增值税亦视为土地溢价收益所得税，人们若理解了其中之奥妙，也就明白了为何房企大鳄不但全系“暴利大王”，还都是“圈地高手”，手头皆囤积有大量土地。在气血长期失调的房地产市场，房企大鳄的经营逻辑是，赚取巨额土地差价的“肉头”远厚于先盖房再按正常差价卖房所赚的利润。也正是基于这个原因，政府才决定对房企开征性质属于企业所得税类别的土地增值税。

此税如何合理征缴？国税总局2006年颁行《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》规定此税采用四级累进征缴，并对房企规定了最后清缴年限，超过年限不缴，房企除全额补缴欠税外还须缴迟滞金。然而，由于实际清缴环节复杂，此税征缴很不理想。于是，国税总局2010再颁补充通知催缴，但效果依然乏善可陈。

此税征缴不顺，既涉及一定的地方保护因素，亦涉及房企利用前后两个通知之漏洞，有意迟滞纳税，并不排除少数房企有赖税之侥幸。漏洞指通常允许房企在楼盘销售达到85%时开始分批纳税，但部分房企恰恰利用“85%”大做文章，通过人为捂盘，致使达到85%销售比例的时间被人为延长。针对房企如此“作弊”，政府则以开盘预缴作被动应对。除此，政府对人为捂盘迟滞纳税迄今缺乏更好办法。

有鉴于此，房企利用规则漏洞迟滞纳税（成为房企“零成本”流动资金）是完全可能的，但有两条需要廓清：一是房企欠税不同于“赖税”，由于被点名房企多半系上市公司，财报相对规范，搞点小动作有可能，但大规模“赖税”一般不可能，否则企业形象成本实在太高；二是多数房企在会计报表中皆对这笔税款作了“预提拨备”处理，一旦政府动真格堵漏洞房企随时可以补缴。万科辩称“央视此番报道应该是缘于误解，是把会计上的预提理解为了企业的现时纳税义务”大体可信。当然，被点名房企纳税普遍不够自觉也不能否认。问题既已摆上桌面，希望政府赶紧进行规则堵漏，被点名房企则当主动清盘缴税以挽形象损失。

钱塘人（上海　学者）