城镇化率不是衡量房价涨衰的晴雨表

近日，住建部专家委副主任委员顾云昌在谈话中指出：中国正在城镇化进程中。今年《政府工作报告》提出着重解决好“三个1亿人”问题，这会带来住房刚需。2013年房地产投资占全国固定资产投资额的20%，今年我们提出GDP增速保持在7.5%，城镇新增就业1000万人，在这样的情况下，说房价会暴跌是不现实的。（人民日报 3月25日）

城镇化率究竟是不是房价波动的决定性因素？能不能因为城镇化率不高，就以此来判断房价不会暴跌？尽管有研究表明，房价的波动与城镇化率有关，比如美国房价波动发生在城镇化率超过70％的时候，日本房产泡沫破灭发生在城镇化率超过67％的时候，欧洲出现这种情况也是城镇化率超过65％。而我国2013年的城镇化率仅达到53%，尚有很大的发展空间。但笔者认为，我国的国情与国外有很大的不同，不能生搬硬套参照国外经验教训，把城镇化率作为判断我国房价涨衰的晴雨表，这会对房地产市场产生误导。

首先，我国城乡差距明显。现在城市和农村两级分化很严重，这也是中央提出着重解决好“三个1亿人”问题，推进城镇化的起因。由此可以看出，新型城镇化的主战场不是在城市，而是在农村。目前的房地产主战场主要集中在城市，而且呈现出城市越大，房价越高、房子积压越厉害的现象。城镇化的主战场和房地产的主战场不同，这就决定了城镇化不可能会影响到城市房价的涨跌。

其次，城镇化不是促进人员流动。城镇化是改变农村居住环境的举措，是在农村发展城镇化，促进城乡结合，缩小城乡差距，而不是扩建已有城市，吸引农村人员流动。可以这样说，在目前的形势下，随着城镇化进程的加快，伴随农业改革的推进，这两个维度双向驱动，可以稳定农村人口不进城，减少城市就业的压力。最终城镇化的结果是城市人口数量不会增加，不会因人口流动拉动城市对房屋的刚需，只会增加对新兴城镇化区域的房屋产生需求。

任何一种理论都要结合接地气，与国情相结合才具有生命力。套搬国外的经验和教训，把城镇化当作是房价波动的晴雨表，而置国情于不顾，只能得出偏颇的结论。