理性购房渐成国内楼市新常态

【不动产登记已然启动，房产税、遗产税等强力手段一旦落地，意味着投资性购房的持有成本和转卖成本将大幅提高，相应的获利空间将大幅压缩，这足以影响和左右投资性购房者的心理预期。尽管取消限贷已近乎回到申贷“零门槛”，但要再掀起一波热火朝天的购房浪潮，谈何容易？】

国庆长假前一天，央行与银监会突然发布取消楼市限贷的通知，对贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行根据风险情况自主确定，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房的，银行执行首套房贷款政策；允许银行与券商合作，通过发行期限较长的专项金融债券扩大房贷资金的筹措来源和规模；允许满足一定信用条件的开发商利用银行间债券市场发债融资，稳妥开展房地产投资信托基金试点。

对上述四条新政，尤其是取消限贷这关键一条，市场既有突兀之感，亦在意料之内。所谓“突兀”，在于此前大半年中，除北京、上海、广州、深圳四城市外，其他实行限购的城市，限购政策已陆续取消。随着此次限贷政策再作全覆盖式的取消，意味着实施已近四年的“双限”政策近乎于全面退市。

所谓“意料之内”，在于从此前挤牙膏式的取消限购，到这回一次性取消限贷，说明在拉动经济增长中权重很大的国内楼市，的确已经成为当下“稳增长”的一个明显拖累。楼市低迷不但直接影响投资，影响各项税收，影响到与楼市形成上下产业链的近40个行业、产业的增长幅度，还因楼盘卖不动而波及到了地方政府“卖地财政”的年度盘子相应萎缩。从渐进式取消限购到一次性取消限贷，政策之大变，确有无从掩饰的稳增长之即期考虑隐含其中。

连续十数年，每年9月和10月都是国内楼市的销售高峰期，眼瞅着今年的“金九”已经泡了汤，为尽量避免“银十”跟着再泡汤，于是取消限贷的“急不可耐”显而易见。不过楼市有自己的运行规律，规律由一系列市场因素所共同确立，取消“双限”最多只是影响楼市走向的因素之一而非全部。国庆长假已经过完，楼市却并未因“双限”的取消，而重现昔日由“温州炒房团”引领的楼市疯狂。

影响楼市走向的关键市场因素是，当年激发楼市疯狂的基本面已不复存在。楼市投资和投机盛行时，刚需购房者被迫高价购房；现如今，保障房工程已经成为国家重点民生工程，大量的刚需持续经保障房渠道分批得以释放，促使楼市开始由卖方市场向买方市场转身。刚需购房者虽仍总体缺乏议价权，但却在不断平添与开发商“耗下去”的耐心和底气，如果看不到保障房工程力度越来越大、申购门槛持续降低的事实，继续幻想取消“双限”尤其是取消限贷，即可重新激活人们投资或投机性购房之欲望，这样的幻想注定将要落空。

影响楼市走向的关键改革因素是，全面深化改革已在各关键领域和重点环节展开，改革举措之有力，改革进展之快捷，尤以深化财税体制改革特别抢眼。不动产登记已然启动，房产税、遗产税等强力调控手段早晚都会落地，一旦落地，则意味着投资性购房的持有成本和转卖成本将大幅提高，相应的获利空间将大幅压缩，这足以影响和左右投资性购房者的心理预期。尽管取消限贷已近乎回到申贷“零门槛”，但要再掀起一波热火朝天的购房浪潮，谈何容易？

购买首套房和购买改善居住条件为目的的二套房属刚性购房，也是理性购房。眼下，中国经济已然进入新常态，取消限贷而未能刺激楼市再次“井喷”，正在印证并将继续印证，理性购房也将渐成国内楼市的新常态。理性购房态势成型后，房价仍会起落波动，但很难大起大落。一旦房价“大起”，可立即重启“双限”等手段治标，万一出现“大落”，则可用放缓保障房供给节奏作为主要调控手段应急。