完善房屋租赁需“多管齐下”

【政府的住房保障政策落到市场化房屋租赁领域，是进行规则的“顶层设计”，同时还需要深度介入公共性房屋租赁体系构建中。】

1月14日住建部公布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，提出用3年时间，基本形成渠道多元、总量平衡、结构合理、服务规范、制度健全的住房租赁市场。

无论是基于国外经验还是国内实践，人们都越来越多的认识到，健康的房屋租赁市场是房地产市场的重要组成部分，也是解决房地产诸多矛盾的抓手之一。进入21世纪以来，我国也开始强调“租售并举”的基本住房政策，2003年的《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》首次突出了租赁问题。2005年的《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》则进一步提出，鼓励发展并规范住房出租业，多渠道增加住房供给，提高住房保障能力。但是在实践中，我国房屋租赁市场还存在许多严重不足，导致市场的结构性扭曲和对住房投资属性的偏重。

纵观各国历史，房屋租赁市场的完善必须和住房保障制度建设结合起来。一方面，在各国城市化的初期，大量农村人口进入城市使得住房需求迅速上升，市场化的租赁市场逐渐形成，政府也更加重视市场规范与规则设计。另一方面，由于一些主要国家都曾出现突出的住房矛盾，所以为解决住房及其引发社会问题，各国政府都加大了政策干预力度，构建了各具特色的公共性租赁市场体系。

在我国，根据市场化程度差异，可以把租赁住房分为市场化、半市场化和公有及保障性等类型。其中就最为火爆的市场化住房租赁来看，存在一些突出的问题。例如从表面上看，还缺乏专业、规范的中介服务体系，住房出租缺乏专业管理；租赁合同备案率低，市场监管缺失等。从制度层面看，则是对承租人的保护相对不足，对于住房、住房租赁以及土地、金融、房地产业管理乃至相关的税收，尚存在许多法律法规的空白。从深层次看，则是住房市场的供求结构错位，与对住房销售市场的高度重视相比，租赁市场始终处于实际上被忽视的地位。

对此需要看到，市场化的房屋租赁市场是整个住房市场健康发展的基础，也是促使房屋居住属性回归的重要前提。在此过程中，除了推动规则完善和市场规范发展之外，还需充分重视对承租人的利益保护。可借鉴的是，上世纪中后期以来，美国等发达国家的住宅租赁法都愈发注重对承租人住宅权的保障，甚至某些地区实施了存在争议的租金管制措施。

政府的住房保障政策落到市场化房屋租赁领域，是进行规则的“顶层设计”，同时还需要深度介入公共性房屋租赁体系构建中，这也是各国政府不可或缺的职责。如在德国，与医疗、教育等福利一样，保障居民住房是联邦政府首要的政策目标之一。政府只供应很少一部分保障性住房，大部分是房地产企业供应的。但为确保市场化供应充足，政府重点在政策激励上做文章。上世纪末多数德国居民的住房得以解决，政府则逐渐退出直接的福利房建设，转向对中低收入者的住房政策支持。

在短期内经历快速城镇化与后工业化社会矛盾的我国，公共性住房租赁体系还远未成形。正如《指导意见》提出的多渠道发展房屋租赁市场购买社会房源做公租房，以及政府对中低收入者的市场化租房提供货币化租赁补贴，都是为了促使诸多家庭从购房市场分流到租房市场，构建更可行的住房保障机制。