业委会缺失 业主维权之大碍

自1998 年底我国实行全面住房制度改革（住房全面货币化）后，房产几乎成了大部分人的最大私产。随着房地产业的迅猛发展及人们住宅条件的大幅度改善，住宅小区如雨后春笋般生长，业主与物业公司也成了住宅市场的重要角色。

购房便是置业，对家庭而言它也是最重要的产业。公寓式小区住房之特点在于，业主的产业，一部分是专有的，比如所购房屋，一部分是与其他业主共有的，比如公共部位。故小区业主一般享有两种权利——房屋专有权和公共部位共有权。业主维权，维护的也不仅仅是自家私产的专有权，还有小区业主共同产业的共有权。

业主权利如何维护？业主委员会是重要保障。这也是法律赋予的权利。

所谓业主，就是要对自己拥有的产业当家作主。业主与物业公司的关系好比主人与管家的关系——我委托你管理我的物业，花钱买你的服务。完善的物业管理服务不仅能保障物业的安全、使用的顺畅，还能使物业保值、升值，同时也是创建一个安全整洁、秩序良好小区的重要条件。而对物业公司的选择权、监督权由谁来行使？业主委员会。

作为代表全体业主行使权利的业主委员会，负有召集业主大会会议、报告物业管理的实施情况、代表业主与业主大会选聘的物业服务公司签订服务合同、及时了解业主和物业使用人的意见建议、监督和协助物业服务企业履行物业服务合同、监督管理规约的实施等法定职责。如今在我国，因物业管理服务问题引发的纠纷日益增多，业主与物业公司之间的矛盾冲突不断发生，有的甚至发展到对立、敌视的程度，因物业公司“跑路”而使小区生活、秩序陷入混乱的事情时有发生。这种现象产生的原因尽管是多方面的，但很重要的一个原因就是小区业主委员会缺位或徒有其名。

小区物业管理的成效如何，实际上取决于小区业主的自治能力，因为小区的物业管理实际上就是一种自治——选择什么样的物业公司、如何与物业公司签订合同、如何监督其履行合同的情况、如何制定、修改管理规约并监督履约情况等等，都取决于小区业主的作为。倘若小区业主不作为，如不召开业主大会、不选举业主委员会、不选聘和解聘物业服务企业、不制定和修改管理规约等，那么实际上就是将自身权利拱手相让，只能任凭物业公司或业主为所欲为。一旦权益被侵犯，个人的诉求往往难以实现。特别是小区业主共有物业遭侵害时，比如绿地被侵占、公共用地被用于经营且收入去向不明或被物业公司、个别人侵吞等，即使有人监督，也会因势单力薄或人心不齐而难以维权。

在权利遭到侵害或不满物业公司服务的情况下，小区业主通常采用的办法就是拒交物业费。但这种做法的最终结果往往是，物业公司的正常运营难以为继，服务质量下降，甚至有的干脆撂挑子不干，一走了之，使小区物业管理陷于瘫痪，生活秩序陷入混乱，最终受害的还是业主。

业主委员会是法定的群众性自治组织。如今像过去那样生活小区完全靠单位管、“公家”管的日子已一去不复返了。但从目前的情况看，无论从社会各界特别是小区业主对业委会重要性的认识上，还是从业委会的组建、运行机制上以及相关的法律法规上，都远未跟上形势的发展，小区业委会的数量与小区的数量还有相当大的差距。

目前，这种状况也在慢慢发生改变。今天读者来信版刊登的北京柏阳景园C区业主的来信及调查，使我们看到了小区业主建立业主委员会的强烈愿望与呼声，业主的这种觉醒实在是值得称道的事情。江西九江怡康社区党支部、居委会在所辖住宅小区业主与物业发生纠纷、物业跑路的情况下，担起责任，力解难题，促使小区尽快建起业委会并选聘新的物业公司的做法也同样值得称道。实践证明，建立、完善小区业主委员会，是维护小区业主权利的重要保证。但愿这成为越来越多的人的共识。