该期待一部怎样的房地产税法

十二届全国人大常委会立法规划本周向社会公布，包括房地产税法在内的34项立法任务亮相其中，这意味着备受关注的房地产税法正式进入全国人大的立法规划。“预计房地产税2020年开征，结束试点，迎来房地产税新时代。”亚太城市房地产研究院院长谢逸枫向记者分析称，这释放出房地产税开征提速的重要信号。

立法当兼顾效率与公平

李记

正如相关专家分析所称，房地产税作为未来地方重要税种，在地方组织收入和调节财富分配、抑制房地产市场投机等方面有重要作用，开征势在必行。但“在立法和改革过程中，需处理好房地产税对楼市短期冲击与地方经济发展的关系、处理好房地产税与土地增值税等其他税费的关系等。”开征时机、如何开征、要不要设“免征额”等都是当下的改革难点。而今房地产税立法提速，有必要给出的善意提醒是，必须兼顾效率与公平。

先看效率的问题。立法的工作量大，不能传导为具体层面的简单或者说是粗糙。因为既已上升到立法，必须借此时机，打通所有关节，一并“梳理房地产纷繁的税收政策，避免重复征税，在最大程度上促进行业健康发展”。“不忘初心，方得始终”，具体到兹事体大的房地产税立法，尤须如此。

再看公平的问题。对普通公众而言，他们关注房地产税立法，尤为关注的还是何时开征、如何开征、有无“免征额”等，和自身利益息息相关的问题。比如“免征额”设置的问题：有专家建议人均60平方米内免征，客观而言，很有必要。正像很多人看到的，在我们身边，有不少这样的例子：准备结婚或者刚结婚的小夫妻，在双方父母的资助以及自己的努力下，背着每月几千元的月供，“一步到位”买了套比较大的房子。这样的房子，“一不小心”很可能就人均60平方米。这样耗尽数个家庭的力量买来的房子，还对他们征收房地产税，显然说不过去。

具体到税率，上海在房地产税试点中适用税率暂定为0.6%，大致靠谱。因为说到底，房地产税开征，固然应该有抑制投资投机的预期职能，但制度设计应该也必须避免“误伤”的发生：“免征额”设置是这样，合理税率区间的设定，也是这样。因为绕不开的现实问题是，对那些财富略有结余的家庭，以及相当多数的中产家庭而言，现如今要想实现资产的保值增值，无外乎是炒股、买房两种渠道。对那些不想去股市承担风险的家庭而言，购买二套房力图实现资产的保值增值，多是“不得已而为之”的选择。而对不是投机的二套房，设定过高的基础税率，恐怕也会误伤到这些财富略有结余，但绝对算不上富裕的家庭。

因循惯例，房地产税立法有两轮或多轮征求公众意见的程序。我们期待着，在立法提速过程中，立法部门以及相关方面，在征求公众意见环节中，能留出足够多的时间、拿出足够多的耐心，倾听公众的意见和建议。一句话，公众不希望“多年磨一剑”的房地产税法，甫一出鞘便是存在诸多缺憾的“断柄残剑”，而是一部足够成熟和完善，既能“推动中国财税体制向现代化转型，更好为经济健康发展保驾护航”，又不至于误伤到普通公众、能够确保征税公正公平的法律。

房地产税法是产业升级的“缓冲器”

邢理建

“房地产税法最快2017年完成立法”，被媒体作为增强眼球效应的一个突出卖点。其实，房地产税法即使落了地，也未必就立即执行，执行过程也不可能搞全国一刀切。因为房地产税是典型的地方税，由于各地地税税基宽度、厚度差别很大，地税税源充盈度差别更大，房地产税真到了实施的那一天，各地征税税率也会存有区别。

房地产税属于典型的国有土地使用契税。自从中国实施商品房制度，国家推出“卖地财政”之后，国有土地使用费按70年的使用年限，已一次性被打入了民众的购房款中。2011年时，国家决定在上海、重庆试点开征房地产税，先不说其与70年一次性提前收取的土地使用费之法律关系如何厘定（否则就有重复征税之嫌），实际上是作为遏制房价疯涨的“急就章”式的调控工具使。此后，沪渝试点是否该扩大还是废止的争执几起几落，背后皆与房地产市场的“过火”与“过温”直接相关。

房地产市场“过火”时，政府很难向刚需购房者作“道义交代”，“过温”时，GDP下滑明显，“稳增长”压力骤然放大。如果看清并承认这系事实，那就不难发现，值此房地产税法纳入立法规划之时，包括未来数年乃至更长时间段，房地产市场的起落，都会牵涉到“稳增长”这根当今中国最敏感的神经。而这根神经的每一次抖动，都将不可避免地影响甚至左右房地产税的立法进程和立法节奏。

房地产业是个典型的“中间行业”，其上游和下游的相关产业有40余个，将它们捆绑在一起稍作细察不难发现，它们的日子过得是好是坏，与“稳增长”的大目标不可切割。今年首季经济增幅勉强实现了“保七”，进入二季度情况明显不妙，于是，各地纷纷出台楼市松绑新政，令5月至7月三个月房地产市场明显回暖，为二季度继续实现“保七”立下汗马功劳。

时至当下，在结构调整大框架下，淘汰落后产能、去过剩产能只能继续忍痛进行，如果怕痛则意味着不进则退甚至前功尽弃，而这样的调整事实上就是做经济增幅之“减法”。另一方面，产业升级固然谓“加法”，可问题是新产业、新业态、新增长极的培育有个漫长过程，目前总体仍呈“青黄不接”之状。所见，在结构调整与产业升级的“加减”之间，作为政府，必须掌握二者之平衡。要平衡就得有一个平衡点存在，“保七”就是现实的平衡点。而继续维持好房地产市场的整体“火候”，就需有一个弹性足够的“缓冲器”，确保平衡点不至于偏离过大。直面当下中国经济的基本构成，若除去了房地产业，恐怕很难再找出第二个体量硕大的基本可收立竿见影之效的“缓冲器”。

结合前不久公布的《2025中国制造》发展纲要，可作一个更客观的推断：房地产税法何时完成立法及何时施行，肯定得首先满足稳定房地产市场的需要，稳增长才有相应的回旋余地，结构调整和产业升级才能有一个共同的“倚靠”，房地产税法在2025年时正式施行仍当犹时未晚。同样，根据产业升级之外化，就是走绿色发展之路再作思考，已纳入七大税法立法规划的耕地占用税法、环保税法、资源占用税法等带有“护绿”性质的税法，倒很可能赶在房地产税法之前陆续颁布施行。