房贷松绑对楼市去库存作用几何

【将5个百分点的浮动权下放给地方金融机构，是将房地产调控事权进一步下放给地方，有利于地方根据自身实际推动楼市去库存。除了房贷再松绑等新政外，还需更深刻的制度变革。】

2月2日，央行和银监会联合发布消息，要求在不实施限购措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点，购买二套房且贷款未结清的家庭，最低首付比例不低于30%。这意味着，除北京、上海、广州、深圳、三亚五个实施限购措施的城市外，其他城市首套房贷款首付款比例都可下调至20%。

央行房贷新政的目的十分明确。化解房地产库存、以加快户籍制度改革带动住房等消费是业已定调的政策方向，这势必带动从户籍制度、财政政策到金融政策的变化。此前，户籍改革、将农民工全面纳入公积金体系等已经启动，正在召开的地方两会，也纷纷就去房地产库存提出了一系列新政策。在此背景下，继续实施一刀切式的、与各地房地产市场分化的现实不吻合的房贷首付政策已无意义。将5个百分点的浮动权下放给地方金融机构，实施差别化的调控政策，是将房地产调控事权进一步下放给地方，有利于地方根据自身实际推动楼市去库存，为经济起到切实兜底作用。

房贷再松绑也是楼市去库存形势严峻的必然要求。自2014年以来，各地就在纷纷试水，采取购房补贴等多种措施，以图盘活楼市。央行也在去年9月30日推出新政，要求在不实施“限购”的城市，居民家庭首套房首付比例调整为不低于25%，二套房首付比例也降至40%。但新一轮楼市松绑并未达到有效激活楼市的目的。社科院数据显示，2015年商品住房总库存预计达39.96亿平方米，现房待售面积4.26亿平方米，彻底完成去库存目标，需要23个月。还有研究认为，实际库存可能高达80亿－90亿平方米，按照过去3年平均销售速度计算,需要至少7年时间才能消化。无论哪个数据更接近事实，都已超出了正常的库存量，房贷政策加快松绑节奏、加大力度已是势在必然。

不少人担心，在房贷政策再松绑以后，楼市是否会再度形成泡沫，导致房价飙升，从而让农民工进城面临更高门槛。

从多数城市的楼市状况看，这种情况不会发生。一方面，楼市价格上涨的真正推动力在于流动性。在货币政策仍处于中性偏灵活的区间之时，不存在流动性泛滥的情况，楼市价格难以过快抬升。2月1日发布的百城价格指数也表明了这一点。另一方面，经过多年的疯狂扩张之后，楼市价格上涨的动能已有所衰竭。虽然政策面将农民工视作新增潜在的购房群体，但在基础配套措施还未到位的情况下，他们很难成为楼市消费主力。

重新建立起房地产市场在国民经济中的支柱地位，带动下游产业发展，同时让农民工进得了城，买得起房，除了房贷再松绑等新政外，还需更深刻的制度变革。比如，怎样归并降低购买环节的交易税费，在持有环节如何合理征税，农村宅基地如何入市，基本社会保障能否均等化等等。只有这些相关制度切实改进，楼市才能建立起降库存、促消费的稳定环境。