房地产去库存，重在释放潜能

【中国的房地产市场有着鲜明的地域特点，房价过高和库存过多都不是全局性问题，解决问题要因地施策，留下弹性空间】

据媒体统计，截至目前，全国已有超过130个城市出台政策，通过公积金新政、降低税费、鼓励农民进城购房等手段，主动推进房地产去库存。此举不仅关乎亿万群众的安居梦想，更关涉房地产市场稳定、经济健康运行，自然引起广泛关注。

对安居的重视和渴求，既是中国人的现实需求，也是文化传统。从上个世纪90年代末住房制度改革开始，中国的房地产走过了近20年的市场化道路，市场的力量得以充分体现。一方面，房地产行业的蓬勃发展及其带动效应，为城镇化步伐的加快和经济持续稳定增长提供了充足的动力；另一方面，群众的住房需求通过市场得到充分满足，住房条件得到前所未有的改善。与此同时，市场的发展也带来了种种问题，最为突出的是部分超大城市房价过高、一些地区房地产库存过多。这是目前各地出台各项政策的背景。

去年底，中央经济工作会议提出“去库存”，为改革指明方向、注入信心。衡量房地产库存的过剩与否，关键要看潜在的购买群体。对城市户籍人口来说，目前的房地产库存可能的确有些多，但是，如果算上工作和生活在城市的两亿多非户籍人口，目前的房地产库存并不算多。可以说，我国房地产市场的供需矛盾是结构性的，而户籍制度、住房制度和产业重组，则是解决问题的途径所在，需要各地因地制宜。

户籍制度改革，是释放“去库存”潜能的关键之一。一方面是城市里房地产库存积压，一方面是大量进城农民工住房条件较差，推进户籍制度改革成为打通供需衔接的桥梁。前不久召开的国务院常务会议要求，放宽农业转移人口落户条件。解决了户籍问题，农业转移人口容易形成在就业地买房或者长期租房的预期，把“隐藏”的需求释放出来。

化解房地产库存，也是继续深化住房制度改革的过程。市场的功效虽大，却不是解决住房问题的万能药。健全的住房制度需要有完善的保障体系，现有的房地产库存可以为增强保障水平提供支持。目前，已经有不少地方利用棚户区改造，通过货币化安置、政府回购商品房等政策措施化解房地产库存。比如，甘肃省今年计划建设的4.6万套保障房中，有3.3万套准备从存量商品房中回购；山西、广西、安徽等省区已将货币化安置作为棚改的重要渠道，等等。

随着我国房地产市场高速发展时代的逐渐远去，整个行业面临着结构调整和产业重组。作为房地产库存的卖方，房地产企业自然不应作壁上观，过时的营销策略应及时调整，偏高的市场定价需适当降低。就整个行业来说，需加快兼并重组的力度，抛弃零敲碎打的“野蛮生长”，迎来产业集中后的“精耕细作”。相关的政府职能部门，也要为行业整合创造良好的制度环境。

中国的房地产市场有着鲜明的地域特点，房价过高和库存过多都不是全局性问题，解决问题要因地施策，留下弹性空间。比如，此前出台的降低购房首付、契税和营业税的政策，就把北上广深等地排除在外。同理，化解库存既没有万能药，也没有速效药，各地结合实际探索出的经验，才最有效。