央行围剿首付贷对房价影响几何？

　　余丰慧

12日，央行“掌门人”周小川带领三位副行长在十二届全国人大四次会议记者会上明确指出，买房人的首付不能是借的。周小川对首付贷的坚决态度表明，接下来一场围剿首付贷的专项整治活动必将开始。首付贷被收监以后，一线城市房价会受影响吗？

目前，有一些P2P平台针对买房人的首付款提供信贷，央行对此态度坚决。周小川表示，首先是这些平台是否拥有资质做这项贷款值得商榷，其次，买房人的首付不能是借的。“按理说他要从事某项业务应该查询是否按照规矩申请有关资格、符合资质，像资本要求等规章制度。再就是他的资金来源是什么，如果动用了其他一部分人委托的资金，是否和人家真正说清楚了，是否会给出资方带来巨大的风险，这是应该清楚的。”周小川说。

央行副行长潘功胜12日也表示，房地产开发企业、房地产中介机构自办的金融业务没有取得相应的资质，是违法从事金融业务，而且这里面还存在着自我融资、自我担保、搞资金池的现象。“房地产中介机构、房地产开发企业自办的金融业或者与P2P平台合作开展的金融业务，所提供的首付贷的产品不仅加大了居民购房的杠杆，削弱了宏观调控政策的有效性，增加了金融风险，同时也增加了房地产市场的风险。”潘功胜说。

首付贷政策风险非常大

去年创造出的P2P、众筹等场外配资高杠杆产品，将中国股市搞出一个从未出现的“股灾”后，目前互联网金融平台把眼睛又盯向了房市。瞄准了投机炒作，放大房市资金杠杆，又出现了房市高杠杆场外配资。这次瞄准的是央行一降再降的房贷首付款。

首付贷类产品的放贷端通常会把这些债权打包成理财产品，放到P2P线上平台让普通投资者购买从而赚取利差，这就好比在去年股市好的时候，很多金融机构和P2P平台推出股票配资的业务一样。在前年曾经有互联网金融企业推出众筹买房产品。这是此类产品的变种，或者说其风险更大。

首付贷政策风险非常之大。购房者借助转按揭、众筹、P2P等“加杠杆”手段，使得限购政策、银行差别化信贷政策等控制过度杠杆的“防火墙”轻易被突破。对此，监管者绝不会熟视无睹。目前，已经有严查此类加杠杆的监管传闻。这种加杠杆行为，很容易被发现和查处。这必将使得众筹、P2P平台等“加杠杆”首付贷产品面临较大政策监管风险。可以肯定的是，针对房市疯狂加杠杆，特别是场外首付贷之类的配资活动，监管部门肯定很快就会出手的。购买首付贷产品的投资者必将承担最终风险。

首付贷产品面临的根本性风险在于畸高杠杆带来的巨大风险。首付贷产品使得购房者零首付就可以购房甚至投机投资炒房。这个前提是房价必须一直上涨，至少要上涨几十年之久。一旦房价下跌或者暴跌，购房者特别是投机性购房者的资金链条立马断裂，风险即可爆发。最终承担风险的是最终债权人的银行和购买首付贷产品的投资者。

首付贷产品面临的利率风险不可忽视

首付贷产品面临的利率风险不可忽视。房贷衍生品与股市不一样。股市的一个特性是变现能力强，而房贷周期长、变现能力差，在长达几十年的房贷月供周期中，肯定会遭遇利率上调等变动风险。首付贷使得购房人零首付就可以买房，但同时购房款全部是需要还本付息的债务性借贷资金。其购房后接下来的负担之重可想而知。利息一旦上调或者购房人收入一旦不稳定，就可能出现断供风险。这些风险最终还是贷款的银行与购买首付贷产品的投资者买单。

首付贷产品的“跑路”风险不能排除。深圳等一些城市是P2P等首付贷产品泛起地区。2015年深圳新房成交面积暴涨65%，成交价格暴涨47%，单价突破4万元/平方米，成为全国楼市的领头羊。今年以来继续暴涨，深圳市规划和国土资源委员会3月1日发布深圳2月楼市数据：新房成交均价再创新高，每平方米48095元，同比增长72.12％。据中原地产统计，深圳投资购房比例已从2014年10月的10％涨至目前的25％。深圳楼市炒房者众多，一些炒房者通过“假离婚”、“养房票”等行为规避限购政策。

一些银行的购房贷款首付已经从原来的40%降到30%，现在有些已经降到20%，如果房产商或者中介或者P2P平台，再给买房的人提供10%到20%的首付贷，实际上就使得买房的人变成零首付或者5%到10%的首付——美国次贷危机的源头就是零首付，房价也就没头没脑地一两个月、三个月暴涨了30%、50%。这和去年股市高杠杆造成的3000点到5000点的后果是一样的。

房价已经摇摇欲坠，风险随时可能爆发。一旦爆发后，出售首付贷产品的P2P平台以及炒房投机客们不排除跑路的可能。这将使得购买首付贷产品的投资者血本无归。

目前，中国房市状况曾经在2008年金融危机以前的美国见过，没有任何收入的乞丐，中介都敢于给其融资买房，最后爆发次贷危机，最终引爆全球金融危机。

这个状况在上个世纪80年代的日本也见过，买房资金门槛极低，投机投资炒房热火朝天，最终是泡沫破灭，整个经济至今没有恢复元气。

这种状况在去年的中国A股见过，高杠杆资金包括融资融券、众筹、P2P等场外配资疯狂进入股市，最终使得中国历史上的一场股灾爆发。

央行、银监会要严查首付贷

目前房市里的资金不仅银行贷款首付大幅度下降，杠杆率也大幅度上升。去年酿造股灾的凶手之一的众筹、P2P等的场外配资摇身一变、乔装打扮，已经进入到了房市里。这种状况正在向一线城市以外的省会中心城市蔓延。多层次加杠杆已经使得楼市处于非常危险之境地。

不仅央行、银监会要严查首付贷，主要是提供房贷的商业银行更应该严格调查贷款人的首付资金来源，以保证自己的贷款安全。

疾呼广大投资者：围绕房市高杠杆投机炒作包装出来的诸如众筹、P2P等首付贷产品风险都非常大，千万不要染指。

央行行长周小川对首付贷的坚决态度表明，接下来一场围剿首付贷的专项整治活动必将开始。首付贷这个魔鬼被收监以后，一线城市房价必将受到影响。