一线楼市能否走出越调越涨的怪圈

昨天，上海对外发布《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平衡健康发展的若干意见》。该意见共九条，所以又被称为上海版房地产新政“沪九条”。由于“沪九条”一发布即施行，看语气挺严厉，门槛也抬得颇高，在上海及国内都产生了很大震动和连锁式反响。（相关报道见3月26日《北京青年报》）

“沪九条”中所谓最严厉的调控举措有三项：一是抬高非沪籍常住人口在沪购房门槛。此前，这类人员在沪购房，在沪缴纳个税或社保的计时年限为2年以上，这次被调高至满5年以上，并将限购审核前移至交易备案环节；二是在沪企业所购买的商品房再次倒卖需满3年以上。若交易对象为个人，需按限购政策执行；三是对已拥有一套住房的沪籍居民家庭，再购第二套改善性普通住房时，首付比例不低于五成。同一限制尺度下，若购买非普通住房，首付比例则不低于七成。

举措第一条门槛的确有所抬高，但还不至于扼杀这类人员在沪购买首套住房之刚需。举措之二多少带点“花拳绣腿”之嫌疑。在上海市区，由企业购买经各种行政核定的满足特殊居住需求的商品房，其数量本身就很少。推迟这一小部分商品房再次入市时限，对遏制上海房价继续上涨，象征意义大于实际价值。举措之三更是舆论的误读。事实是，2013年版楼市调控“沪七条”，已将沪籍居民购买第二套改善性自住房的首付比例，统一上调至七成。只不过去年央行等三部委为减库存，将首付比例统一调整为四成，上海乘机也就将比例降至四成。而在最新“沪九条”中，普通住房的首付比例只提高至五成，非普通住房的首付比例适才重新恢复至七成。

对照上海目前的收入水平，上海的住房价格不是被刚需买高的，而是被地产商和中介合力炒高的。受制造业空心化，现代服务业青黄不济的双重打压，为确保经济增幅得比较体面，政府很难下决心较真地整治房地产市场乱象。以上海为例，去年上半年，其经济增幅受金融市场尤其是股市暴热强势拉动，首次略高于全国平均水平，可进入下半年受股灾牵连，增幅即重新调头向下。可见，假如缺失现代服务业实打实的发展，楼市高烧就不可能真正治愈。

令真正刚需焦急上火的是，楼市调控了十余年，房价也疯涨了十余年。面对楼市尤其是一线城市越调控房价越疯涨之怪圈，在识者眼里，调控措施包括最新的“沪九条”在内，皆很难真正遏制房价继续疯涨的大趋势。然而，如此下结论并非出于悲观，其实管用的药还是有的，打头的主药就调控金融，阶段性切断至少是大幅限制各路金融资本漫灌楼市。

从全球金融危机爆发至今，国内房价先后经历幅度不同的三轮阶段性下跌，2008年是金融危机，2011年乃欧元主权危机，2014年则因阶段性钱荒所致。这恰好说明三轮房价下行皆有流动性趋紧作为前置条件，问题是切断楼市金融资本是味猛药，早被多轮透支的一线楼市看似肥胖实乃虚肿，甭说下猛药，就是常规药剂量稍大，它都会受不了。而且，房价若大跌则金融必受严重影响。

还有一味猛药也挺管用，那就是大幅增加土地供给，平抑地价从而拉低房价。但在赤字率不断攀升的当下，就算中央政府督促地方政府用此猛药，地方政府也不会舍得用，否则土地财政可就亏大了。

所以，眼下不分大中小城市，大部分的楼市调控新政只立足于缓解矛盾，并不能从根本上解决问题。