土地市场“地王”频现 下半年热点地区楼市会降温吗？

【房价一波上涨之后必然会有所回落，但其真实走势却往往难以预测，何时停涨何时下跌难以预知。有关部门和相关城市必须密切监控市场情况，在不良迹象刚刚冒头时，就应该立即出手调控，以避免市场风险持续积累。】

楼市上半年成绩单出炉。国家统计局近日公布的上半年中国经济数据显示，商品房成交“量价齐升”，土地成交量跌价涨，房地产库存同比回落，房企资金状况好转，各主要指标均显示上半年楼市呈升温态势。

在度过了去年相对低迷的调整期之后，今年上半年，我国房地产市场热点频出、奇观连连。先是以深圳为领头羊，一线城市房价快速飙升并创出新高，然后是二线热点楼市迅速跟进、量价齐升。受一线城市房价高、限购等因素影响，3月份后购房需求转向二线城市及一线城市周边地区，所谓楼市“四小龙”应运而生。伴随热点楼市房价猛涨，土地市场上则是“地王”频现，而这又进一步推高了房价上涨预期。

政策刺激是本轮楼市上涨的主要引爆因素。去年年底，房地产去库存被确定为2016年经济工作的重要任务，之后，降低首付比例、降契税等鼓励购房措施先后出台，一线和部分二线楼市随即被激活。然而，上半年楼市虽然火热，同时存在的城市间严重分化现象，则表明房地产去库存的政策意图并未充分实现。三四线城市原本是本轮去库存的重点，但是它们中的大部分在政策利好出尽的情况下，仍在库存的泥潭中“挣扎”，甚至是越陷越深。

一二线热点楼市对我国房地产去库存的负面影响是显而易见的，首先是截流作用。一二线城市聚集的各类优质资源对购房者具有相当吸引力，在追涨心理的作用下，会有更多三四线城市居民涌入热点楼市。这种截流现象对三四线城市本身构成了严重的消费转移，这将让相关城市未来的房地产去库存变得愈发困难。

在截流之外，一二线楼市对三四线城市的另一个重要副作用，则是忽悠。上半年，一线和部分二线城市量价齐升，这种美好光景让那些困顿的三四线城市浮想联翩，不禁做起了楼市轮涨的美梦，于是一些不景气城市继续加大房地产开发力度。数据显示，在库存大量积压的背景下，上半年三四线城市的开发投资增速竟然高过热点楼市。这意味着，楼市不景气的三四线城市旧货未去，新库存将继续生成。

部分地区楼市房价大涨是明显有害的，下半年热点城市继续出台调控收紧政策的概率很大，但是，相关城市的楼市会随之迅速降温吗？恐怕未必。过去十几年里，中国楼市一路长牛，几次调控政策打压产生的威力非同小可，但市场自身的力量也令人叹为观止。上半年热点地区楼市量价齐升，到目前为止带来了两个重要后果，一个有目共睹是房价大涨，另一个相对隐性的则是热点城市库存大减。目前一二线城市商品住宅库存压力已基本释放，与此同时，热点城市房价高位盘整、需求不减，在这些因素的共同作用下，即将来临的“金九银十”也许会让楼市博弈白热化。

房价一波上涨之后必然会有所回落，但其真实走势却往往难以预测，何时停涨何时下跌难以预知。有关部门和相关城市必须密切监控市场情况，在不良迹象刚刚冒头时，就应该立即出手调控，以避免市场风险持续积累。同时，对于库存持续升高的三四线城市，有关部门对其可能出现的房企资金链断裂风险，也必须高度关注，做好准备以避免金融融资违约风险的出现。十几年的大牛市让中国房价总体步入高位，所谓高处不胜寒，监管者及市场各方参与者理应加倍谨慎，做好对各类风险的防范应对事宜。