集体用地发展租赁住房或能“一箭三雕”

为增加租赁住房供应，缓解住房供需矛盾，构建购租并举的住房体系，8月28日，国土资源部、住房城乡建设部关于印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》的通知，确定第一批13个试点城市，包括北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆和成都。（8月28日澎湃网）

这是继试点推行租赁住房、购租同权政策之后，又一个发展租赁住房的相关重大政策。此前的租赁房政策主要针对商品房、国有土地，此次发布的集体用地建设租赁住房试点政策，则是将城乡集体用地划进来，扩大了建设租赁住房的土地范围。新政明确以集体存量土地为主，有助于激活集体用地的存量房资源，释放更多租赁住房进入市场，平抑租房市场价格，进而拓展农村收入渠道，提高农村居民平均收入，解决“小产权房”问题，可谓是一举多得的好政策。

经过多年的房地产开发，我国商品房存量非常大，但主要用于销售，租赁住房比例太小，无法满足居民的多元化需求。加之住房捆绑了诸多福利政策，市民要想获得教育、医疗、养老、就业等社会福利待遇，前提就是要有住房和户籍，造成绝大部分人都被挤到购房的“独木桥”上，令各地商品房价格持续上涨，已经超出大部分人的购买力。政府推行租赁住房政策，是为了平衡住房比例，减轻居民的住房压力，改变房地产发展模式，通过购租同权消减住房捆绑政策，逐步填平社会阶层的福利鸿沟。

按照此前发布的政策范围，市场租赁住房存量不足，政府可控制房源数量太少，难以对租房市场进行有效调控。而购租同权政策激起市民热情，也刺激了租房价格的快速上涨，部分学区房租赁价格飞涨，租户甚至要缴纳天价“占坑费”，令租房市场失去平衡。因此，从平抑租房价格的思路考虑，释放更多的租赁房源，增加供应是最有效的市场措施，这就是利用集体用地发展租赁住房的市场基础。

在房地产开发过程中，集体用地一直处于边缘化状态，政府每年要征收大量集体用地，将其卖给房地产开发商，但村民从中获益较小，心里很是不满，引发大量的征地冲突矛盾。而且，按照此前的土地政策，集体用地没有享受平权，亦是不公平的待遇。新政则给集体用地开了口子，可以与开发商同台竞争，角逐租赁住房市场，成为未来房地产市场新的竞争对手和制衡力量。

目前，各地城市均有数量不等的“小产权房”，一直受制于土地政策无法解决，而新政明确主要开发集体存量土地资源，以此可将“小产权房”合法化，结合购租同权政策，采取长租制模式，释放大量的“小产权房”。如此，不仅可以解决悬置已久的“小产权房”难题，亦可满足部分市民的长期租房需求，并通过增加供给平抑商品房和租房价格，改变房地产持续快速上涨的势头。