“预售资金监管”关键在责任落实

为规范商品房预售资金的监督管理，维护房地产市场交易秩序，5月10日，山西省住房和城乡建设厅、中国人民银行太原中心支行、山西银保监局发布《山西省商品房预售资金监管办法》(下称《办法》）。《办法》要求，商品房预售资金监管遵循“专户专存、专款专用、全程监管、节点控制”的原则，最大程度保障商品房交易双方的合法权益。（5月11日 《太原晚报》）

对商品房预售资金进行监管，就是为了避免购房者最怕的情况出现——钱交了，房子却烂尾了。对于化解房地产乱象，这无疑是一把利器，但能否斩妖除魔，还要看监管部门能否用好它，不给“动歪脑筋者”以可乘之机。

与现房交付不同，商品房预售制度天然存在更多不确定性，轻者货不对版，重者没等房子盖好，开发商就溜之大吉。即使不跑，只要账上没钱，谁也没有好办法，毕竟这个窟窿不是小数目。尤其是在房价出现滞涨甚至下跌后，类似的情况更会频繁出现。无论如何，不能让购房者拿着积蓄为风险埋单，所以必须最大程度地事前化解风险，即通过资金监管的方式“保交付”。因此，在今年2月全国性商品房预售资金监督管理办法出台后，各地纷纷出台办法与细则，对中央政治局会议提出的“优化商品房预售资金监管”进一步落实，最大程度地保障购房者合法权益不被侵害。

事实上，早在国家层面出台相关办法之前，包括太原在内的很多城市就已经进行过相关探索，对资金监管额度、交纳范围、取用条件等进行了明确，也积累了不少经验。不过，从诸多案例来看，问题仍然不少，很多房地产商依旧有办法钻空子，想方设法抽逃本应纳入监管的预售资金。譬如，一方面让施工方大量垫资建设，一方面又通过采取虚报工程进度等方式支取和挪用预售资金；尽管资金由房管局、住建局、银行、建设单位等几方共同监管，但实践中最后把关的银行，很可能因为自身利益而默许甚至配合开发商抽逃资金。   

办法要求，重点监管资金实行专款专用，即必须用于工程建设，不仅不能超进度支取，也不得用于支付任何贷款本金和利息、土地出让金等。如果严格执行，便不可能出现楼盘烂尾的情况。然而，很多开发商忽视风险和自身承受力，盲目拿地和借贷，导致资金链紧张，甚至寅吃卯粮，一旦市场出现风吹草动，便会打起预售资金的主意，拆东墙补西墙。而如果监管缺失，开发商如此还是无法避免资金链断裂的话，最终爆出的危机就会异常惊人。可见，对预售资金进行专户监管，既是对购房者负责，也是避免市场信号失真和泡沫不断膨胀的有力举措。

新政的效力究竟如何，还要看使用它的人。监管部门掌握着开发商的“生杀大权”，也是购房者最有力的保护者。钱在人不慌，只要预售资金没有被违规支取，即使开发商破产，楼盘也不愁找到接手者。因此，监管部门必须负起主体责任，通过制度建设、不定期抽查、有奖举报等方式将新政落到实处，对于发现的问题要及时整改，对相关责任人更要严惩不贷。只有这样，交易双方的利益才能切实得到保护。（宋鹏伟）