老人租房难背后的风险机制

现在，不少老年人在租房时正遭遇“年龄歧视”，一些租房中介公司对租客的年龄作出限制：不为60岁以上，甚至是40岁以上的租客提供拼租服务。并表示，该规定是多年积累下来的居住规则。还有中介公司表示，65岁以上租客不得作为独立承租人。

这一现象很快引发了舆论热议。

是否出租房子，归根到底要看房东的意愿。严格地说，房东并不是歧视老人。以研究家庭、犯罪和歧视问题闻名的诺贝尔经济学奖得主加里·贝克教授，给“歧视”下了这样一个定义：只有当歧视者愿意放弃一定的利益，例如收入、利润、工资，或者享受，以便满足他个人的偏好时，才是歧视。简单地说，只有当一个人情愿伤害自己的利益，也要表达瞧不起，或损害另一个人，才叫歧视；否则，只能叫出于自利的择优。

从这个定义看，老人租房难，并不是歧视老人，而是房东的一种自利和避险行为。即便房东是老人，也大多不愿意把房子租给老人。这里面有很多现实上的考量。

房东主要担心的是老年人在租房期间，因身体机能下降，出现摔倒、发病，甚至死亡的情况。同时，如果老年人经济条件不好拖欠房屋租金，房主也很难要回租金。

房东的考虑是很现实的。在大多租房场景中，一个年轻人若拖欠房租，房东还能把东西扔出来，把人赶出去，若双方发生冲突，警察还能把人控制住。如果是老人，那恐怕就束手无策了。

既然有这样的麻烦存在，房东自然想法子规避。从群体角度看，这是不负责和无权利的对应。

所以，这不是歧视，而是实际的利益驱动。但不管老人租房难现象的实质是歧视，还是避险，这总归是一个不好的现象，那么，该怎么改善？

理论上，政府可以出台相关政策，为老年人提供住房补贴，还有在房屋租赁税上予以优惠。这都能提高老人租房时，房东的实际所得。此外，公租房也可以向老人倾斜。今年10月11日，民政部、全国老龄办发布《2023年度国家老龄事业发展公报》提出，指导各地在公租房保障中对符合条件的老年人予以优先配租。

不过，这些政策也存在公平性问题。

公共政策，不能因为少数案例，而穷尽一切场景地去补偿。政府的补贴，归根到底是经济上通过给房东更多的钱，来达成房东出租意愿。这就带来另一个问题。一个老人可能会面临租房困难，房东得以从政府补贴中多收500元，但这个老人如果也有自己的房子，价值五六百万，出租出去了，一个月收5000元租金。这种情况下，再给老人补贴，既不合理，也不公平。社会救济政策，针对的应该是真正的弱势群体，而不是只在某个场景下的相对弱势群体。

所以，老人面对租房难，自我救济肯定是第一步。老人租房难，归根到底是风险高，风险可以用更高的租金去对冲。

不过，私人房东，可以自由地决定自己是否把房子租给老人。但平台以格式合同，或潜规则，来筛选老人，实际上代房东做主。即便这不违反法律，从公共形象上来说，这也是负面的。即便从严谨的角度，这不涉嫌歧视，不过，一旦遭遇诉讼，很容易败诉、赔钱。

更长期地看，中国现在处于一个快速老龄化的过程中，很多问题，会随着老人增多而自然解决，租房的老人多了，平台要做生意，房东不能让房子长期空置，自然还是只有租给老人。老年人租房难，除了背后的经济机制，也有一个观念问题。随着老龄化社会的加深，当社会见到了更多的60岁的空姐、70岁的出租车司机、80岁的文员，社会对待老人会更有平常心。

（作者是上海金融与法律研究院研究员、专栏作家）