《厦门市物业服务收费管理办法》实施一年：物业收费不难了么？

协会：推动“酬金制”落地

“随着物价提升与劳动力成本提高，老小区执行多年的物业费定价难以随行就市，物业服务质量的提高受限；而新开发的小区收费区间趋高，配套设备更先进与完备，趋于精细化管理。”金云雯认为，《办法》重新审视物业服务市场，对业主、物业企业与政府监管部门如何把自己的责、权、利对应起来重新做了规定，这是非常必要的。

不过，对《办法》中提及物业服务收费可采用“酬金制”的亮点，金云雯也坦承尚在摸索阶段。

据介绍，酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全用于物业服务合同约定的支出，结余或不足均由业主享有或承担的物业服务计费方式。事实上，酬金制下只有酬金部分属物业企业收入，物业费属代收性质，账务须公布，这可保障业主享受到质价相符、公开透明的物业服务，同时还可保障物业公司收到合同约定的酬金而不会出现亏损。

这是件一举两得的事。为何难以落地？

在金云雯看来，问题在“预收”和“结余或者不足均由业主享有或者承担”等限定条件。“目前，业主缴交物业费的意识还需进一步提高，在这种背景下要求预收并不现实，这是第一个问题。”金云雯说，而业委会的管理水平、尤其是控制成本保证收支平衡的水平还不高，这就有可能导致年底物业费不足还得补交，业主显然很难接受。这是第二个问题。

令人欣慰的是，金云雯透露，厦门市物业管理协会已与厦门市发改委物业收费处对接，将于近期总结《办法》实施一年来的经验，集中力量解决当前厦门市物业管理的瓶颈问题，争取推动物业收费酬金制落地，共同为物业收费困局破题。

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避免陷入“反公地悲剧”

一个住宅小区能否良好运转，取决于物业管理是否有序进行。而在实施物业管理的过程中，业主、物业企业与主管部门或其代表机构缺一不可。三方在相应规则下形成合力，方可实现上述目标。

每一方主体都有可能影响其他主体有效发挥作用，从而导致小区资源闲置、折损速率加快及隐性损失增加等问题，这就是“反公地悲剧”。通俗地说，这就像住宅小区的大门上安装需三把钥匙同时使用才能开启的锁，这三把钥匙又分别归业主、物业和主管部门保管。如果三者无法在同一时间到齐，开启大门的机会就非常小，住宅小区能实现良性运行的概率也就较低。

诸如酬金制难以落地的问题只是表象，背后的原理其实就是“反公地悲剧”。如果业主自身责任意识有所提高，按时缴费；如果业委会靠前一步，对拒交费用的业主进行劝诫；如果物业服务企业及时做到公开透明；如果相关部门接到上报信息就会及时采取行动……那显然，酬金制等相关问题就能得到更早更好的推动与解决。

对“反公地悲剧”情形，解决的办法还是应坚持推进业主自治的方向，通过综合治理的方式，减少不同主体在运行实践中的推诿和扯皮。就目前情况看，业主不但不能以拒绝缴费来进行所谓维权，还应提高意识，以更强的规范意识更多地关注所在小区的物业管理，参与到社区治理当中；业委会要提升自己平衡收支的能力与管理水平；物业则要自觉做好服务，接受监督。