《厦门市物业服务收费管理办法》实施一年：物业收费不难了么？

2015年1月1日，《厦门市物业服务收费管理办法》实施，这是全国首次以政府规章形式规范物业服务收费。施行一年来——

物业收费，不难了么？

东南网1月4日讯（福建日报记者 潘抒捷 实习生 杨杰霖）

业主：维权有依有据

2015年2月10日，厦门市发改委价格监管部门接到几起价格投诉。发起人是思明区莲前西路某楼盘的几名业主。

据业主代表方芳介绍，他们购房时前期物业服务合同约定物业服务费为2.5元/月·平方米，可交房时却变成3元/月·平方米。“我们在购房合同的附件已约定物业公司不能擅自涨价，这种提价行为未经过业主同意。”她希望主管部门纠正这不当行为。

这诉求得到价格监管部门的支持。据调查，该楼盘预售时与630户业主签订前期物业合同，约定物业服务费为2.5元/月·平方米。但随着房价上涨，小区的物业公司私自把物业服务费调高至3元/月·平方米，并与后来的1432户购房者签订前期物业服务合同。

2015年2月2日，该物业公司到厦门市发改委对3元/月·平方米的收费标准备案，隐瞒曾与部分业主按2.5元/月·平方米签订合同的情况。厦门市发改委依据《厦门市物业服务收费管理办法》，于3月20日撤销这个备案。4天后，物业公司重新以2.5元/月·平方米标准备案，并按此标准统一向业主收费。

方芳等人对处理结果表示满意。“这个管理办法对物业收费范围、标准和维权途径都作了详细规定，让我们维权有了底气。”

实际上，除了同一小区物业费标准不同之外，前期物业收费标准不备案、不按法定程序调整收费、收费不公示等情况均不被允许。厦门市发改委发布的“消费价格提示”显示，不少物业企业因此被责令整改，甚至被处以罚款。厦门市发改委价格监管部门相关负责人表示：“凡是不符合《办法》规定的，业主都可通过价格举报中心的平台投诉维权。”

物业：收费有规有矩

《办法》也被物业公司认为是解决物业收费率低的有力推手。

以往，有些业主一发生纠纷就采用拒交物业费的方式“维权”，甚至无故欠缴；物业公司因收支不平衡而履职不到位或降低服务标准，导致更多的业主拒缴物业费，形成恶性循环。近些年来，因物业费问题对簿公堂的事件也不鲜见。

按现行管理办法，物业服务企业有权以公示名单等方式催缴或依法追缴，业主的行为有可能被记入诚信档案，承担相应法律责任。厦门海投物业公司的品质顾问李德祥说：“现在有了具体的条文规定，物业企业就可依法依规行使权利。”

对业主无正当理由拒交物业费说“不”，主管部门仍在完善相关政策法规。2015年12月2日出炉的《厦门市物业管理若干规定实施细则》就限制拒交物业费的业主行为，列举不能作为拒交物业费理由的6种情况。物业企业相关人士表示，比如涉及社区大环境问题，涉及其他部分业主不交费问题，还有涉及邻里之间争议的问题，这些以往常见的拒交理由，都被明确限定为“不正当”。

厦门市物业管理协会秘书长金云雯说，相关规定细化、具体的条款，实际上最大的作用还在于厘清权、责、利关系，使得业主更了解自身的义务及违规所要承担的责任。

2015年5月30日，思明区滨海湾花园李姓业主反映小区停车费阶梯定价、收费过高问题。检查人员核实后发现，小区公共区域停车位资源有限，外来挂靠车大量涌入，业委会就此确定相对较高的收费标准控制车流。按《办法》规定，业主大会成立以后机动车停放服务实行市场调节价，并无不妥。相关信息被反馈给投诉人后，该业主主动向神盾物业公司缴纳了费用。

协会：推动“酬金制”落地

“随着物价提升与劳动力成本提高，老小区执行多年的物业费定价难以随行就市，物业服务质量的提高受限；而新开发的小区收费区间趋高，配套设备更先进与完备，趋于精细化管理。”金云雯认为，《办法》重新审视物业服务市场，对业主、物业企业与政府监管部门如何把自己的责、权、利对应起来重新做了规定，这是非常必要的。

不过，对《办法》中提及物业服务收费可采用“酬金制”的亮点，金云雯也坦承尚在摸索阶段。

据介绍，酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全用于物业服务合同约定的支出，结余或不足均由业主享有或承担的物业服务计费方式。事实上，酬金制下只有酬金部分属物业企业收入，物业费属代收性质，账务须公布，这可保障业主享受到质价相符、公开透明的物业服务，同时还可保障物业公司收到合同约定的酬金而不会出现亏损。

这是件一举两得的事。为何难以落地？

在金云雯看来，问题在“预收”和“结余或者不足均由业主享有或者承担”等限定条件。“目前，业主缴交物业费的意识还需进一步提高，在这种背景下要求预收并不现实，这是第一个问题。”金云雯说，而业委会的管理水平、尤其是控制成本保证收支平衡的水平还不高，这就有可能导致年底物业费不足还得补交，业主显然很难接受。这是第二个问题。

令人欣慰的是，金云雯透露，厦门市物业管理协会已与厦门市发改委物业收费处对接，将于近期总结《办法》实施一年来的经验，集中力量解决当前厦门市物业管理的瓶颈问题，争取推动物业收费酬金制落地，共同为物业收费困局破题。

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避免陷入“反公地悲剧”

一个住宅小区能否良好运转，取决于物业管理是否有序进行。而在实施物业管理的过程中，业主、物业企业与主管部门或其代表机构缺一不可。三方在相应规则下形成合力，方可实现上述目标。

每一方主体都有可能影响其他主体有效发挥作用，从而导致小区资源闲置、折损速率加快及隐性损失增加等问题，这就是“反公地悲剧”。通俗地说，这就像住宅小区的大门上安装需三把钥匙同时使用才能开启的锁，这三把钥匙又分别归业主、物业和主管部门保管。如果三者无法在同一时间到齐，开启大门的机会就非常小，住宅小区能实现良性运行的概率也就较低。

诸如酬金制难以落地的问题只是表象，背后的原理其实就是“反公地悲剧”。如果业主自身责任意识有所提高，按时缴费；如果业委会靠前一步，对拒交费用的业主进行劝诫；如果物业服务企业及时做到公开透明；如果相关部门接到上报信息就会及时采取行动……那显然，酬金制等相关问题就能得到更早更好的推动与解决。

对“反公地悲剧”情形，解决的办法还是应坚持推进业主自治的方向，通过综合治理的方式，减少不同主体在运行实践中的推诿和扯皮。就目前情况看，业主不但不能以拒绝缴费来进行所谓维权，还应提高意识，以更强的规范意识更多地关注所在小区的物业管理，参与到社区治理当中；业委会要提升自己平衡收支的能力与管理水平；物业则要自觉做好服务，接受监督。