程序违法？南平一小区筹备业委会引争议

东南网2月6日讯（本网记者 王俊杰 张梦媛 冯旭）近日，南平网友陈先生通过东南网《直通屏山——省委领导留言板》栏目反映，其所在的延平区正荣悦璟湾小区已对分区管理问题进行投票，业主参与率不足50%，街道办事处随后却发布了B区业主委员会筹备公告。“是否分区管理都没有通过，就能筹备B区业委会吗？”陈先生质疑B区业委会筹备程序违法。【留言详情】

南平正荣悦璟湾B区欲成立业委会筹备组（网友供图）

网友：分区管理未通过，岂能成立B区业委会？

陈先生告诉记者，悦璟湾小区被市政道路分隔为A、B、C几个区块，每片区域有自己独立的大门和围墙。2023年12月，全体业主就小区是否实行分区管理进行了投票表决，参与投票的业主仅占业主总数的34%。2024年1月5日，水东街道办事处突然在小区张贴公告，宣布成立悦璟湾B区业委会筹备组。陈先生很不解：“业主都不同意进行分区管理了，还能成立B区业委会筹备组吗？”

陈先生还提出，A、B、C区的水泵房、消防设施等基础设施是共用的，按照《福建省物业管理条例》第七条规定，分期建设或者有两个以上建设单位开发建设的区域，其设置的配套设施设备共用的，应当划分为一个物业服务区域。“如果分区管理，共用设施重建的费用由谁来承担呢？”

业主大会就分区管理问题进行表决，参与率仅34%（网友供图）

街道：业主大会表决无效，经研究会商同意分区

1月26日，记者来到延平区水东街道办事处。水东街道挂点干部、街道武装部部长高信忠及金鸡山社区党委书记郑学煊向记者介绍了情况。据介绍，悦璟湾小区分为A1、A2、B、C四个区域，各区块规划指标共享、部分设施共用，但被道路物理隔离为四块且有独立的围墙。早期，该小区有10户以上业主提交申请，想成立业主委员会。根据《福建省物业管理条例》的有关规定，街道办及社区便进行了研究。其间出现了多种诉求，部分业主希望成立悦璟湾小区业主委员会，部分业主希望按区块成立四个业主委员会，部分业主不想成立业主委员会。为此，水东街道办事处咨询了延平区城管局。城管局答复称，可以组织全体业主就是否进行分区管理进行投票。

2023年12月17日至18日，悦璟湾召开了临时业主大会，通过现场投票、入户、短信、电话等方式，由全体业主投票表决A1、A2、B、C区自行分块管理（含分地块成立业委会）。636户业主参加表决，仅占全体1871户业主的34%。依据《民法典》第二百七十八条的相关规定，参加业主人数未达到法定人数，此次业主大会表决事项无效。

悦璟湾小区几个片区均有独立的大门和围墙（金鸡山社区供图）

12月20日，正荣悦璟湾小区B区28户业主代表联合署名，向水东街道办申请单独成立B区业委会。街道办高度重视，再次组织工作人员下沉B区开展入户摸底。结果是，近70%的B区业主同意B区成立业委会。12月22日，水东街道办专门召开会议进行研究，并发函与延平区城管局会商，探讨在二次供水系统及消防管网系统保持现状的基础上，将悦璟湾小区进行分区块管理的可能。12月25日，延平区城管局复函称，根据《福建省物业管理条例》第七条和第八条的相关规定，该局经研究同意将悦璟湾小区分为悦璟湾A1区、悦璟湾A2区、悦璟湾B区、悦璟湾C区四个小区进行分块管理。

至于分区管理后公共基础设施的维修费用由谁承担，高信忠表示，分区管理后若遇到涉及悦璟湾全体业主利益的重大事项，将召开业主大会，由全体悦璟湾业主进行表决。

据介绍，水东街道办事处已多次组织工作人员下沉小区，向业主宣讲《福建省物业管理条例》相关知识，得到了悦璟湾大部分业主的认可。

悦璟湾小区几个片区均有独立的大门和围墙（金鸡山社区供图）

专家：重新分区可行，部门做法符合规定

记者就此事咨询了南平市城管局物业专班工作人员。工作人员告诉记者，根据《福建省物业管理条例》第七条和第八条中的相关规定，结合实际情况，小区重新进行物业服务区域划分是可行的。

记者注意到，《福建省物业管理条例》第七条规定：物业管理区域的划分应当以经批准的物业项目规划用地范围、社区布局、物业的共用设施设备、建筑物规模等因素确定。分期建设或者有两个以上建设单位开发建设的区域，其设置的配套设施设备共用的，应当划分为一个物业管理区域。但该区域内已自然形成多个相对独立小区的，可以划分为不同的物业管理区域。

《福建省物业管理条例》第八条则明确：物业管理区域划定后需要调整以及已投入使用但尚未划分的，县（市、区）人民政府物业管理主管部门应当会同乡（镇）人民政府或者街道办事处，按照本条例第七条的规定，结合社区布局划分物业管理区域。

相关部门的举措是否得当？记者采访了福州大学社会学系教授甘满堂。甘教授表示，在前期业主大会表决无效的情况下，鉴于悦璟湾小区各区块已实现空间上的隔离，以及B区业主申请筹备成立B区业委会，街道办、物业行业主管部门研究并同意悦璟湾小区分区块管理的做法是符合规定的。

对于此事的最新进展，东南网将持续关注。