法律要堵上“一房多卖”的漏洞

海南省海口市15位居民5年前购买了该市龙华区海东公寓的15套房子，在住了近5年后，房子却被人卖了，房产证办在了他人的名下。去年，15住户将海口市住建局告上法庭，法院一审判决住户败诉。经过长达一年的上诉，海口市中院终审判决，撤销海口住建局为后买房者颁发的《房屋所有权证》。（11月16日《重庆晨报》）

一处全额缴纳了房款、自己装修，并且住了五年之久的房子却冒出了新主人，多少让人有些匪夷所思。按照我国法律的规定，像房产这样的不动产必须办理登记手续，取得《房屋所有权证》之后，房主才真正拥有所有权。现实的情况是，开发商并不会及时为业主办理房产证。在多数业主看来，交了钱装修后搬入新居，房子就是自己的了，至于房产证可以慢慢来办。海口的这位开发商正是抓住了这个空隙，来了一回“一女嫁二夫”，最后让这二位无辜业主打起了官司，前业主还因此险失住了五年的房屋。

笔者上网查询了一下，像这类官司近年在全国不同地方发生了多起。这些案件除了提醒购房者要及时办理房产证，给自己吃个“定心丸”外，同时也暴露出了我国房产登记存在的缺陷，法律必须及时堵上这个漏洞。

一方面，暴露出房产登记功能定位上的偏差。法律规定不动产登记制度的立法本意是，以国家的公信力公示财产所有权的转移，也就是对双方交易真实意思的确定。从这个角度看，房产登记机关是服务机关，不是管理机关；房产登记功能是公示公告，不是收费审批。既然如此，不论从事实上还是从立法上，都不应排除当事人之间还存在其他意思表示的方式。堵住开发商钻法律空子搞“一房多卖”，就要有条件地承认所有权实际转移的现实。比如，海口这起案件，双方交付了房屋，业主装修完毕入住，就是可以认定房产所有权已经转移。司法机关不但要惩处“一房卖二主”的开发商，保护前后二位购买者的权利，还要帮助当事人及时补办房产证，使他们的合法权益不受侵害。

另一方面，暴露出房产预告登记制度的滞后。预告登记是指买卖双方在签署完预售合同后，到房产登记机关共同或单方面办理预告登记。付完房款后，再通过产权登记，将房产真正纳入业主名下。预告登记与最终的产权本登记相连，从而有效实现对第一购房者合法权益的保护。未经预告登记权利人同意，卖方无权处分该房屋，这就从法律上杜绝了“一房多卖”现象的发生。日本和我国台湾地区的房产预告登记立法已经比较成熟，并在实践中取得了很好的成效。反观我国，不仅鲜有当事人提出办理预告登记，而且仅在《物权法》中用一个条文规定预告登记制度，还停留在原则性阶段，缺乏可操作性，也这些都亟待跟上完善。