不动产登记真的会拉低房价吗？

从房价普涨到市场区域分化，从拿地就挣钱到业界争相谈转型，2014年对于房地产行业来说，注定是具有标志性意义的一年。《不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》）在这个大背景下公布，必然引来市场各方广泛关注。《条例》对房地产市场短期和长期的影响包括以下几个方面：

从短期的市场影响分析，其实大家关心的并非《条例》本身的内容，而是那些以不动产登记为基础的房地产政策如何调整。例如，大家都在关心个人住房保有环节中房产税对市场走势的影响。从理论和各国实践经验看，决定房价的根本因素是供求、人口、收入、货币供应，甚至是城市空间等因素，而房产税的主要功能是调节住房资源的配置效率。

但不可否认，税收变化的确会对短期市场价格产生冲击。不动产登记为征收个人住房房产税扫清了技术上的障碍，如果将来对个人住房征收房产税，特别是对多套住房采取递增型的房产税率，住房的投资需求必然受到一定抑制。这对于供求总量平衡和供大于求地区的住房市场供求关系和市场预期影响尤为明显，从而进一步加大开发企业“以价换量”和加快去库存的力度。从这个角度上讲，条例公布的确是间接地增加了房价下行压力。

当然，不动产登记的目的或者说主要功能并不是针对房地产市场调控，而是一个长效的制度性设计和政策改进。从一个更长阶段的市场影响看，不动产登记是有效保护产权人相关权利的基础，是进一步完善我国市场经济体系的重要举措。通过明确界定住房产权，并将其纳入法律保护框架，有助于形成更加规范、健康、有序的房地产市场秩序，降低住房市场交易双方的产权风险。这对于活跃交易、降低交易成本是利好，对促进房地产市场平稳运行具有积极意义。

同时，不动产登记也是一项难得的房屋存量普查。过去我们在一些研究和政策制定过程中，由于缺少详实数据，往往依靠匡算或者模型估算，降低了政策的精准性和效果。这次不动产登记可以摸清家底，为做好相关规划提供更扎实的基础，促进实现土地供应规模预调，优化住房供给结构，积极引导市场消费预期。因此，不动产登记对于构建更加合理的供求关系具有重要作用。

如果用一句话概括《条例》出台对房价的影响，那就是：短期内《条例》对房价产生下行压力，长期看《条例》有利于市场健康、平稳运行。（作者为国务院发展研究中心房地产研究室副主任）