户均一套房之后,“地王”谁来接盘

中央财经领导小组第十一次会议指出,要化解房地产库存,促进房地产业持续发展。中央高层关注房地产行业的发展,是因为房地产行业对稳定经济具有重要作用,而这一行业当前正面临着投资大幅下滑、库存大幅上升两极化的局面。　

据16日《人民日报》报道,当户均住房拥有量超1套后,中国还有可供2亿多人居住的新房在建待售,中国房市已经走向供需平衡的拐点。一面是楼市调整,加速地产行业洗牌,一面是一些房地产企业仍忙着抢“地王”、哄抬房价。一些地方政府仍在贪恋最后的“土地财政盛宴”,没有把稳定投资、消化库存当作主要任务。

今年以来,北上广深等一线城市,合肥、武汉等二线城市都曾频现“地王”。这直观地反映了房地产企业从二三线城市向一二线城市“退守”的过程。企业都涌回一二线城市,土地市场火爆也就不足为奇。有人认为这就是市场规律,但事实并没那么简单。一位长期在三线城市开发项目的房产企业负责人满怀忧虑地对记者说:经济下行期间,高负债的房企正陷入两难——不拿地,等死；拿地,找死。

即便抢到“地王”,企业也很容易消化不良。不少企业以为只要周转起来,还会有更多机会,但事实并不尽然。以南京的新“地王”为例,专家们估算未来这块地上造出的房子需要卖到4万元/平方米,开发商才可能回本。这将迫使企业加大后期投入,打造更高端的楼盘。然而,近几年当地高端楼盘恰恰是最难卖的产品,任凭销售公司捂盘惜售、饥饿营销,宣传花样百出,这类产品终究去化周期长、变现能力低。此前,就有过某国企在南京市下关区域高价拿下“地王”,多年未能开发结果被政府收回的旧事。

忽略了购房者需求这个核心,“地王”就会变成一个击鼓传花的游戏。真实的需求如何?仍以南京为例,当地每年人口净增约3万人,但调查显示这些人更偏爱总价百万元以内的房子,“地王”楼盘他们买不起。而多次降息之后,鼓起买房热情的多是刚需和改善型消费者,对“地王”楼盘可是“高攀”不起。正如一些业内人士所说,“地王”只是一个价格心理标杆,房子最终要回归住的基本属性。经济新常态下,房地产企业更应该抓住机遇、及早转型,跳出低质竞争的怪圈。

击鼓传花时,如果击鼓的人不作弊,没人知道鼓声停时,花究竟会落在谁的手里,不确定性太大,游戏也就很难玩下去。在“地王”频出的当下,对于开发商和购房者而言,稳定的预期尤其重要。其实,暴涨暴跌都不是常态,在利息下降资本活跃的时期,相关部门更应当及时调整供地规划,引导企业合理竞争,为市场提供一个细水长流的稳定环境。否则,不仅可能让企业积重难返,更可能挫伤消费者的需求。

所幸的是,现在也有积极的转变。例如,面对南京江北新区获批设立前后的房价上涨情况,当地相关部门负责人就表示,为确保新区建设不被“房地产化”,当地会对房价和土地供应进行调节,使房地产业能平稳发展,既保持投资价值,又不透支未来空间,进而促进优质人口的引入和产业的快速发展。那么企业呢?如果手头宽裕了,能否少抢些“地王”,多深耕几个楼盘,多建几栋绿色建筑,多造些老百姓喜闻乐见的房子?