看好集体租赁住房建设的溢出效应

【十八大以来大量改革实践表明，只要制度设计立足于以民为本，市场的热烈响应往往会出乎意料。集体租赁住房制度犹如一把钥匙，如果使用得法并与其他制度有机配合，将打开一条解决住房保障、城乡融合、绿色发展等问题的通道。】

北京市规划和国土委、市住建委近日联合印发《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》，明确2017年至2021年北京将供应1000公顷集体土地，用于建设集体租赁住房。目前，北京市相关部门正积极推动集体租赁住房项目前期用地工作，确保完成本年度约200公顷的供地任务。

北京是国家确定的首批利用农村集体建设用地建设租赁住房的试点城市之一。北京市承诺，未来五年内供应1000公顷集体土地建设租赁住房，年均供地量约200公顷。一公顷土地为15亩，按国家公布的城市住房容积率标准匡算，每年200公顷土地供应量，可确保年均兴建8万套租赁住房，五年累加，总共可向北京住房市场提供40万套新建租赁住房，不但可以缓解租赁住房供不应求的现状，而且可望在一定程度上改变北京现有住房市场的供给结构，堪称北京住房市场供给侧结构性改革的得力之举。

北京在集体土地上规模化兴建租赁住房，并非从零起步。几年前，为缓解在国有土地上兴建公租房用地供应偏紧导致的“一房难求”矛盾，北京提前启动了集体土地上租赁住房建设、运营和管理试点，几年下来，北京初步积累了有益的经验。得益于比一般大城市先行一步，北京此番进行规模化操作，可望比别的试点城市走得更快更稳。

党的十九大报告再次强调，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多元主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”。以此作为衡量标尺，北京住房建设坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实国家试点方案可谓态度坚决、行动迅速、力度前所未有。

2008年之后，国内商品房价增长过快的一二线城市，纷纷开展公租房建设试点，对缓解房价过高造成的“住房难”起到了一定的作用。由于国有土地资源紧张，客观上限制了公租房房源的供应，此外，公租房租金虽然相对低廉，但以财政多环节“暗补”才得以勉强实现平衡，也导致公租房建设规模难以进一步扩大。鉴于公租房申请门槛过高，只能首先满足部分城市居民的住房需求。如今，随着集体土地建设租赁住房试点启动，尤其是数年后实现常态化批量供给，租房门槛有望明显降低，有利于将更多无房家庭尤其是外来务工人员家庭纳入保障供给体系。

由于集体租赁住房一次租赁最长租期可达10年，虽说租金要与周边租金价位大体接轨，但能保障租赁合同期的租金大体稳定，提升租赁合同的稳定性，增加租房家庭居住安全感。另一个显著好处是，地方政府由此可以化解继续扩大公租房供给规模而加重的财政负担，从这个角度看，从公租房向集体租赁住房过渡，的确是一种良性的制度设计。

集体租赁住房建设不允许新占耕地，其土地来源主要是农村存量土地尤其是闲置土地——多年来因缺乏城乡土地开发整体规划，这部分土地利用系数很低，集体租赁住房建设为农村土地的集约化开发利用，提供了制度及规划的双重保障。目前一些大城市近郊破碎化的“瓦片经济”，将向现代都市“楼宇经济”嬗变，为城市化进程增添一道浓重的亮色。

因产业结构调整和生态环境整治，城市近郊农村低层次一些中小企业面临批量淘汰困境，加剧了村级集体经济“空心化”。按照规定，集体租赁住房租金归村集体所有，这不但有望开辟村级集体收入的新来源，若集体租赁住房小区选址得当，还可促进村级服务业大发展，从而加快城乡融合的速度。

十八大以来大量改革实践表明，只要制度设计立足于以民为本，市场的热烈响应往往会出乎意料。集体租赁住房制度犹如一把钥匙，如果使用得法并与其他制度有机配合，将打开一条解决住房保障、城乡融合、绿色发展等问题的通道。