一线楼市调控

【房价暴涨，很多刚需人群已难以承受，而楼市调控，不能再让他们成为投机者导致的恶果的埋单者。】

在一线城市房价快速飙升的背景下，堪称“史上最严房地产新政”已于同日在两地出炉——3月25日，作为本轮房价飙升标杆城市的上海和深圳，分别出台楼市新政，以旨在为过于火热的楼市降温。这迅即成为坊间热议话题。

应看到，在短短半年时间内，上海房价平均上涨逾20%，深圳房价涨幅更是高达40%左右，如此令人咋舌的涨势，出乎原本重点在三四线城市房地产去库存的政策预期，由此诱发的杠杆式炒楼（首付贷等）更平添了诸多不确定的金融风险。在此情况下，当下房价飙升所涉之相关城市，紧急出台相应的调控政策，有其现实指向性，也是楼市分化时代调控因地因势施策的必然。

对一线城市急速飙升的房价进行必要调控，合乎公众预期，但调控也要多用市场方式，少用限制权利的手段。这就要求有关地方坚持市场化导向，也加强对楼市非理性状态诱因的“精准打击”。

坚持市场化为导向的房价调控，是对市场规律的尊重，也是既往10多年行政式调控导致房价“屡调屡涨”后的总结反思。在一线城市房地产供需严重失衡的情势下，行政式限购可以短期应急，却难收到长远成效。因为房地产供给端（尤其是土地供给）上未作相应幅度扩大，而仅仅压制需求端，最终受到压制的主体只可能是刚需人群，而很难是炒房人群，后者相比前者，天然地更具备应对政策的变通能力及资源匮乏下的资本融通实力，这也是既往行政式调控导致“房叔”、“房婶”频出的原因所在。

像这次，两地将非本地户籍居民购房社保缴纳大幅拉长后，就出现了换房者刚卖了房就失去买房资格等情况，这造成部分刚需人群被轻易拦在限购门槛外，也引发了诸多争论；而“将已婚作为买房资格之一”急就章式的政策，更涉嫌限制公民权利，到头来，可能会加剧为购房而不惜假结婚的现象——以往有些家庭为了低首付购置二套房，夫妻间假离婚的案例早已有之，而若“已婚”成购房门槛，情况会如何，不难想象。

这显然是楼市调控可以避免的“副作用”：楼市调控，应更加注重针对场外配资叠加的杠杆效应作出反应，将楼市导向理性状态。这就需要，在相应加大土地市场的供给量，相对加大保障性住房供应的同时，更让市场之手在房地产资源配置中发挥更大的作用，从根本上抑制住房的投资（投机）需求。

抑制之方，在于精准打击场外配资式的高杠杆炒房，打击变相突破住房信贷政策的行为，如部分房企和房地产中介通过P2P平台推出首付贷、过桥贷及自我融资等，都需要严加规范；更应尽快通过房地税的直接税手段，全面取代其他不同明目的涉房间接税，增加投机炒房的成本。实质上，沪深楼市新政中也提到了打击高杠杆炒房问题，这和增加供应能否成为调控重头戏，也亟须用实践来明确。

还应认识到，在中国式楼市的语境下，房价问题不仅仅是简单的商品问题，它一直难解，还与其所涉及的户籍、学区房及高校生源区域分配制度等密切相关，故房价调控，不能止于“就事论事”，其核心抓手其实在“诗外”，这就需要将调控跟这些制度改革系统深化推进。

房价暴涨，很多刚需人群已难以承受，而楼市调控，不能再让他们成为投机者导致的恶果的埋单者。所以一线城市楼市调控，还得在精准打击和避免权利误伤上捏好分寸。

【一线城市给楼市“降火”，要从供给侧着力，而不是一味依赖限制需求，后者只能是应急之策。】

昨日上海市出台楼市新政，其中明确，非户籍居民家庭购房社保缴纳满2年改为5年；二套房申请贷款的居民，首付比例不低于50%，购买非普通自住房的首付比例提高到70%。而继这个被称为“最严房地产新政”之后，昨日22时，深圳市政府也出台调控政策，非深户籍人口购房社保年限由1年提高到3年，同时，近2年内有住房贷款记录的或在深圳市已有一套住房但已结清相应住房贷款的，贷款首付比例执行最低4成。

上深两地同日出台调控政策，给火热的楼市“降火”的意图很明显。以本次“沪九条”为例，它是以需求侧的限购作为核心内容，确实在短期内能够对楼市产生速效降温的作用。首付贷能够从资金上进行截流，使得那些原本不具备购房能力却想要通过首付贷款等“场外配资”的需求被遏制。对于普通的刚需来说，一般很难承受首付贷的高利息，而只有投机需求才愿意接受如此高成本的资金周转，这无疑是有益于楼市去杠杆、防止泡沫的。

但是，重新提高购买门槛的做法，其实和之前多轮的限购措施没有本质区别：依然是寄希望于限制购买来保障供应，以达到降低房价的目的。但这种措施在抑制了需求的同时，也变相抑制了供应。房子生产出来，购买力却因各种门槛望房而兴叹，这只会使得供需矛盾向异地转移，许多开发商或许不得不转向那些不限购的二三四线城市，而这些城市正是去库存的“前沿”。

所以说，一线城市楼市“降火”，限购只是应急之策。尽管能打击投机性需求，但是原本的刚需也可能被高高的门槛所掩盖，而这种需求并不会因为被掩盖而消失。过去的限购实践已表明，它给楼市带来的不是解决房价与住房问题，只是通过行政干预强制给房价按下暂停键。上海还给买方资格附加“已婚”条件，这就被指有非婚歧视之嫌。

事实上，地方出台限购政策，恰恰说明房价还有继续上行的可能，其根源还在较大的供不应求。在这种情况下，人们对房价的预期不会改变，在供求环境和预期都没有变化的情况下，房价更多的只会是止涨而非下降，一旦政策松动，房价只会更大程度地上行。因此，限购恰恰是使得楼市陷入“越限越涨”的怪圈。

楼市的宏观调控，盯住需求只是其次，更为重要的仍然在供给层面。受土地财政、投资投机等因素的影响，国内的房地产市场特别是一线楼市一直面临着“面粉比面包贵”的僵局，而对于“面粉”这一供给端的改革，可能才是使得房价合理回归的柔顺剂。“沪九条”的其他条款就提到了：加快住房用地出让前期工作，增加商品住房用地供应，提高商品住房用地的中小套型比例、推进廉租住房和公共租赁住房并轨运行及多渠道筹措人才公寓住房等。

应该说，这几条才是未来楼市调控的治本之药，也是政府必须介入市场之处。与中国将房地产业作为“支柱产业”不同的是，德国坚决否定房地产“支柱产业”说，而是将其作为社会福利机制的重要一环，德国政府还通过税收手段，加大房地产投机炒作的成本，精准打击了投机炒作。这些都是从供给侧入手对楼市的调控，对当下中国也颇具借鉴意义。

只有从供给侧着力而不是一味依赖限制需求，才有可能使得房地产逐渐脱下保值升值好渠道这一投资品的外衣，回归其消费品的本来属性。

昨天，上海对外发布《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平衡健康发展的若干意见》。该意见共九条，所以又被称为上海版房地产新政“沪九条”。由于“沪九条”一发布即施行，看语气挺严厉，门槛也抬得颇高，在上海及国内都产生了很大震动和连锁式反响。（相关报道见3月26日《北京青年报》）

“沪九条”中所谓最严厉的调控举措有三项：一是抬高非沪籍常住人口在沪购房门槛。此前，这类人员在沪购房，在沪缴纳个税或社保的计时年限为2年以上，这次被调高至满5年以上，并将限购审核前移至交易备案环节；二是在沪企业所购买的商品房再次倒卖需满3年以上。若交易对象为个人，需按限购政策执行；三是对已拥有一套住房的沪籍居民家庭，再购第二套改善性普通住房时，首付比例不低于五成。同一限制尺度下，若购买非普通住房，首付比例则不低于七成。

举措第一条门槛的确有所抬高，但还不至于扼杀这类人员在沪购买首套住房之刚需。举措之二多少带点“花拳绣腿”之嫌疑。在上海市区，由企业购买经各种行政核定的满足特殊居住需求的商品房，其数量本身就很少。推迟这一小部分商品房再次入市时限，对遏制上海房价继续上涨，象征意义大于实际价值。举措之三更是舆论的误读。事实是，2013年版楼市调控“沪七条”，已将沪籍居民购买第二套改善性自住房的首付比例，统一上调至七成。只不过去年央行等三部委为减库存，将首付比例统一调整为四成，上海乘机也就将比例降至四成。而在最新“沪九条”中，普通住房的首付比例只提高至五成，非普通住房的首付比例适才重新恢复至七成。

对照上海目前的收入水平，上海的住房价格不是被刚需买高的，而是被地产商和中介合力炒高的。受制造业空心化，现代服务业青黄不济的双重打压，为确保经济增幅得比较体面，政府很难下决心较真地整治房地产市场乱象。以上海为例，去年上半年，其经济增幅受金融市场尤其是股市暴热强势拉动，首次略高于全国平均水平，可进入下半年受股灾牵连，增幅即重新调头向下。可见，假如缺失现代服务业实打实的发展，楼市高烧就不可能真正治愈。

令真正刚需焦急上火的是，楼市调控了十余年，房价也疯涨了十余年。面对楼市尤其是一线城市越调控房价越疯涨之怪圈，在识者眼里，调控措施包括最新的“沪九条”在内，皆很难真正遏制房价继续疯涨的大趋势。然而，如此下结论并非出于悲观，其实管用的药还是有的，打头的主药就调控金融，阶段性切断至少是大幅限制各路金融资本漫灌楼市。

从全球金融危机爆发至今，国内房价先后经历幅度不同的三轮阶段性下跌，2008年是金融危机，2011年乃欧元主权危机，2014年则因阶段性钱荒所致。这恰好说明三轮房价下行皆有流动性趋紧作为前置条件，问题是切断楼市金融资本是味猛药，早被多轮透支的一线楼市看似肥胖实乃虚肿，甭说下猛药，就是常规药剂量稍大，它都会受不了。而且，房价若大跌则金融必受严重影响。

还有一味猛药也挺管用，那就是大幅增加土地供给，平抑地价从而拉低房价。但在赤字率不断攀升的当下，就算中央政府督促地方政府用此猛药，地方政府也不会舍得用，否则土地财政可就亏大了。

所以，眼下不分大中小城市，大部分的楼市调控新政只立足于缓解矛盾，并不能从根本上解决问题。

【中国城市化率还有很大的提升空间，城镇化带来的巨大需求决定了房地产在很长时期内，仍将是支柱性行业。但是，近期高杠杆带动下的投机需求回潮，在造成部分城市楼市过热的同时，最终将透支房地产行业的未来，甚至可能会将其带上一条不归路。现在，按下部分热点地区楼市的暂停键正是时候。】

深圳25日夜出台调控政策正式开始收紧楼市，调控政策包括，非该市户籍居民家庭限购一套住房，且需提供3年以上连续缴纳个人所得税或社会保险证明。除了深圳，当日还有上海、武汉、南京等多个一二线城市，相继出台楼市调控政策。在这些城市中，上海的限购政策被认为最严厉，其中规定为改善居住条件再次申请商业贷款购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

近期，我国部分地区楼市迅速升温引起了社会广泛关注，同时也在所难免地招来了新一轮的调控。近来部分热点城市楼市火爆，其主要诱因是去年以来房地产政策整体上趋于宽松，而房价上涨的主要推手则是，一些机构及个人借助各种金融工具投机炒房。

本轮一些热点地区的房价上涨并非刚需推动，而是投机所为。如果任这种态势发展下去，不仅会给房地产市场埋下巨大隐患，对中国经济持久健康发展也将造成严重威胁。此次部分楼市过热地区的限购政策，虽然不是解决房地产供需矛盾的根本之策，但通过行政干预按下暂停键，给市场降温去火，这种做法可以降低房地产市场运行风险，是值得肯定的。

去年年底以来，为了化解房地产库存，相关部门陆续出台了降低首付比例、降契税、降营业税等一系列鼓励购房的措施。一段时间内不断出台的利好，主要针对的是库存巨大的三四线城市，对一线城市的优惠有限，这是因为一线楼市供不应求、房价过高的局面，多年以来一直没有改变。然而，在大量投机资金的带动下，一线楼市却是乘机“大放异彩”——成交量大增，房价也在短短几个月内大涨20%到30%。同时，国内楼市冰火两重天的局面愈演愈烈，大部分三四线城市依然库存高企，其中很多城市的房价同比仍在下降。

国内楼市近期这种不正常的异动，不仅正在让中央“化解房地产库存”的政策效力弱化，而且存在触发一场金融危机的风险。

此次上海等城市出台的调控政策，一个很重要的降温着力点就是，提高首付比例且要求首付款为购房者自有资金。这项举措是为了给楼市去杠杆、降泡沫，其针对目标就是各种场外配资。去年以来，包括地产商、房产中介在内很多机构违法通过P2P平台（网络借贷平台）、众筹、自我融资、自我担保等多种途径筹集资金。在这些场外配资支撑下，首付贷、过桥贷等粉墨登场，这些非法金融产品大大降低了买房门槛，出现了一成甚至5%首付就可买房的现象。首付贷等金融产品，与引发金融海啸的美国“次贷”高度相似，这种加杠杆的购房方式，对近期楼市起到很大助涨作用。这些非法金融产品最终很可能沦为有毒资产，由此诱发系统性金融风险，并殃及整个社会。

中国城市化率还有很大的提升空间，城镇化带来的巨大需求决定了房地产在很长时期内，仍将是支柱性行业。但是，近期高杠杆带动下的投机需求回潮，在造成部分城市楼市过热的同时，最终将透支房地产行业的未来，甚至可能会将其带上一条不归路。当前，中国经济处于“去旧育新”的关键时期，按下部分热点地区楼市的暂停键正是时候。相对稳定的一线楼市，是全国房地产市场均衡、健康发展的重要基础，也将为全国范围化解房地产库存赢得时间。

【为刚卖了房准备换大房子，却突然发现自己没有卖房资格者叫屈，基于个体情感值得同情。但这些看上去有些急就章式的楼市政策，没准真的对满脑子购房保值增值者，是一种救赎。】

几乎是在国内主要城市房市渐入高潮之时，酒杯被撤走了，留下一地诧异。最近沪深等地政府给炽热的房市来了一个“急刹车”，上海和深圳分别出台楼市调控，其中上海对非户籍居民家庭购房资格要求社保缴纳年限由3年改为5年，深圳则由1年调整为3年，同时对“中国式离婚”也做出了限定。

如同年初股市的熔断机制，今年以来的楼市新政确实玩了一回过山车，来去过于匆匆。针对楼市调控，舆论普遍认为不太“优雅”。不过，说楼市调控政策严过市场边界也好，要避免权利误伤也罢，沉静下来想想，这十几年来的楼市调控，断然难找到心仪的“优雅”。

其实，某些地方政府十多年来的楼市调控，尽管给人以越调越涨的集体记忆，但客观来说，确实是个成功的杰作，这不，最新的限购政策似乎强化了许多人一线城市房产稀缺的预期。

这轮房市的急就章就是杠杆市，需求的投机讨巧性昭然若揭，为刚卖了房准备换大房子，却突然发现自己没有卖房资格者叫屈，基于个体情感值得同情。但这些看上去有些急就章式的楼市政策，没准真的对满脑子购房保值增值者，是一种救赎。现在为限购政策而叫屈者，普遍的认知是错过了这次机会，下次就要支付更多的代价；但这次由杠杆撬动起来的房市，炒作的就是这种心理预期，一旦这种以做短期、炒预期的杠杆市，最敏感的预期和杠杆遭到了破坏，房市不免如去年的股市，出现踩踏事件的发生可能。真若如此，这次的调控尽管不优雅，但对投机讨巧者也就算是一个救赎了。

前事不忘，后事之师。去年深圳房贷高达2151亿元的增量（比2009年高出一倍有余），让决策层看到杠杆市的粗暴，其中首付贷的出现，大户在跑，房市流动性存在不小的漏斗，更是凸显出杠杆市的脆弱和风险的急速聚集。因为越来越多的迹象显示，基于杠杆炒作起来的房市，很多大户在出货，且获利的资金实际并没再次进入房市，房市的信用实际已呈边际递减态势。事实上，笔者认为，房市流动性的断裂已注定，只是没有人能给出准确的时点，很多被捂热的中产换房需求，尚不知自己所接的棒可能就是最后一棒。

当然，这种楼市调控政策及迷失的杠杆现象，本质上源自经济的加杠杆，这又有主动与被动两个因素。主动因素是，我们继续追求着经济的某种合意增速，主动地继续加杠杆，刺激经济增长。被动因素是，债务紧缩，使整个社会的债务呈复利式指数增长，在无法承受大面积刚性兑付风险下，要维系刚兑不破，需要被动地加杠杆。这在堵住不发生局部性风险的目标下，去杠杆就只能是针对特定的部门，从而转向探索转杠杆，即地方政府和国企去杠杆，引到家庭部门加杠杆。当然，在市场不出清和非完全市场定价等背景下，家庭部门的加杠杆，就如同空中加油，杠杆由政府和国企部门向家庭部门转移的同时，整体的市场杠杆率是在增加的，如2015年新增贷款11.72万亿，全国房贷新增2.66万亿，占比达23%，比2014年的占比16%，提高了约7个百分点，映射杠杆在向家庭部门转移。

总之，当前一些一线城市的房产新政，尽管有些简单粗暴，但提前限制了房市杠杆的膨胀，部分地缓解了房市风险。可以预见，抽调杠杆后的房市，房价回落也会随之出现，房市会逐渐进入痛苦的调整周期。

□刘晓忠（财经专栏作者、资深金融从业者）