城市街区制

【封闭与开放，跟墙有关，但也不完全取决于墙。一些合理划分地块权属的栅栏之类设施，只要没有隔断交通，就无须一概拆掉。】

面对汹汹舆情，住建部新闻发言人迅速出来喊话，呼吁大家正确理解“逐步打开封闭小区和单位大院”。如此快速回应民意，是一个好的开端，对中央决策的贯彻是一件好事。住建部的解释，也还算合乎情理。但要完全平息沸沸扬扬的民间吐槽，并不是那么简单的事。

住建部新闻发言人认为，网上讨论的意见有一条是基本一致的，就是对街区制给予了肯定。这一说法可能高估了一些网民的理性程度，后者可能还没有那么高的理解力迅速把握街区制的精髓。

所谓街区，并不是一个多么高深的新词，也不一定就是一个舶来概念。早期的城市居民住宅，大多临街而建，形成特定区域。此种情形，古已有之，中外皆然。但是在“街区”后面加个“制”，立即就让它高大上起来。对究竟什么才是街区制的解释与普及工作，还需跟进。

而小区制，相对于人类社会数千年城建史而言，是一个新的概念。具体说来，它是当代城市快速发展，尤其是民用机动车快速普及和公共交通系统日益壮大的需要。封闭的小区，其优点是比较安全、安静、安逸。传统街区则面临更突出的噪声、治安、无序、不便管理等问题。

然而，任何事情都是过犹不及的。近二三十年来，伴随着城市化进程的加快和旧城改造的迅猛推进，兴建一个个高中低档住宅小区，几乎成了政府统建住宅和房地产商开发建造住宅的唯一选项。在郊区新建住宅，按组团、小区为单位，形成一个个相对独立的封闭区域，既有利于物业管理和居民的安全，也能提升住宅的舒适度和域内小环境，这没什么问题。但是，在城市核心区域也一刀切地建设封闭式小区，就有问题了。尤其是有些小区由于规划或其他方面原因，人为制造了一些断头路、丁字路，形成了交通梗阻。这样的小区，其实早就该打通、打开了。

早该打通、打开的，还有那些几十年间形成的单位大院，它属于特定历史时期的行政管理体制与单位体制的产物，在市场经济体制已基本建立的今天，它业已失去继续存在的必要性。如果能乘此次中央进一步加强城市规划建设管理工作的东风，将这些历史遗留问题逐步解决，那更是善莫大焉。

至于新建住宅不再搞封闭式小区，也主要是针对那些人为形成丁字路、断头路，影响街区路网布局，造成交通拥堵状况而言的。严格说来，封闭与开放，跟墙有关，但也不完全取决于墙。一些合理划分地块权属的栅栏之类设施，只要没有隔断交通，就无须一概拆掉。

诚如住建部的解释所言，中央的精神是强调“逐步”，即要有计划、有轻重缓急地推行街区制，不能一刀切、一窝蜂地“拆墙”。几十年来，我们已经吃够了“运动”的苦头，“打开封闭小区”再也不能像当年那样搞群众运动了。何况，中央对这项工作也只是提出了方向性、指导性要求，具体实施中还要实事求是、因地制宜、顺应民意、顾及民众合法权益。

从拆围透绿看还路于民

@余人月：街区制是为了解决路网问题，促进土地节约利用，这是发达国家通行的做法。人们来到城市，是为了生活得更好，有利于明天更美好的思路，当然不妨一试。

由此想起多年前各地的那场拆围透绿活动，一些单位大院打开实体围墙，代之以看得见风景的栅栏。对围绕山体的建筑，则拆之以显山露水。从济南到苏州到广州，到武汉到长沙，揽山入怀,纳河入城，蔚为风尚。为了见花、飘香，绿色庭院、绿色小区，多年方兴未艾。

拆围透绿，实质是拆除利益的藩篱，难度与阻力之大可想而知。不少单位破掉围墙，用于租赁的临街门店也没了，这是直接的经济损失。但市民受益，拆除后的事实胜于雄辩，比如武汉市，得益于蛇山透绿以及周围多个小游园的兴建，武昌武珞路平均地表温度都下降2.6℃，热岛效应大减。

当然，那场绿化运动后来有一哄而上的趋势，一些地方反复移栽，不顾实际实施大树进城、名贵树木进城，造成树木因水土不服而枯死，市场上的苗木价格也因哄抬而居高不下，政绩工程造成大量的绿化浪费与资金损失，也被市民与舆论所诟病。

推广街区制，也要防止有些地方一哄而上的乱象，把民生工程变异成领导的政绩工程。对打开那些超大型的社区，一定要科学规划，从实际出发。

如何打开小区让民众自己作主

@朱忠保：抛开物权法、小区公共空间属小区全体业主所有这一点不谈，如果拆除小区大院的院墙，小区业主的人身与财产的安全就值得关注与担心。

现在的小区之所以建院墙，一个重要原因，就是防止非业主随意进入小区，非小区业主进入小区，必须通过物业保安，并进行相关的身份登记。高高的院墙能将非小区业主挡在外面，在一定程度上起到了保护小区业主人身与财产安全的作用。

如果拆除小区围墙，小区成为开放式公众之地，任何人都可以自由进出小区，小区业主的人身与财产还有何安全保障？如果破除小区制势在必行，也要通过民意调查，选几个小区进行试点，让同意率高的小区先改造，发现问题及时纠正，在取得一定的经验之后，再做进一步推广，要防止强行拆除小区围墙，引发民众的怨气。

有法律学者认为，根据《物权法》，已建住宅社区是业主花钱购买的私有财产，社区规划红线内道路使用权归全体业主所有，受宪法和法律保护。因此，在拆除小区围墙之前，必须过民意关，毕竟事关百姓之事，群众的事让群众自己作主，公权无权干涉。

不是所有的小区都适宜街区化

@李英锋：并非所有的小区都适宜推行街区化改造，有的封闭小区开放后明显有利于打通交通微循环中的梗阻或断头现象，有利于交通路网的改善，有利于提高通行效率，能够给人们带来更多便利，对这样的小区进行街区化改造是可行的。有的封闭小区或半封闭小区的布局或路况本就不适宜车辆高密度通行，且在开放之后对交通路网功能改善的贡献也非常有限，对这样的小区进行改造就没有多大价值，不改也罢。

日前出台的《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》（以下简称《意见》）提出，“新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化。”

一时间，网上讨论“炸了锅”，“街区制”之所以成为全民话题，是因为与每个人的切身利益息息相关。其实，我们在议论之余，不妨冷静下来，理性看待“街区制”的“是与非”。实际上，出台推广“街区制”的政策，根本要义在于通过重新整合资源，完善公共服务，疏解交通拥堵，有效治理“城市病”。并不是非要把所有地方的围墙都砸开，把社会秩序搞乱。“街区制”的推行，是因为看到了当下城市发展问题和之前建设规划的弊端。网友急切关心的安全问题、权益问题、管理问题，这些可能随之伴生的种种，在政策“落实”之前，肯定会给利益相关者一个合理的解释，以及相应的配套政策和可操作的执行标准。

23日上午，最高人民法院在发布《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释》并回答记者提问中表示，《意见》目前尚属于党和国家政策层面，涉及包括业主在内的有关主体的权益保障问题，还有一个通过立法实现法治化的过程。

在以后具体实践中，决策层对于开放已建成的封闭小区，势必将有针对性地进行，不会完全“一刀切”。被取消的围墙，一定是那些对城市交通拥堵能够明显起到疏解作用的关键节点，而“新生”的城市“毛细血管”，一定会成为有效治理交通顽疾的“杀手锏”。既是逐步打开，必有万全之策。我们需要做的，是提升自身公共意识和群众自治意识，在未来身边的“街区制”中，做好符合时代和社会发展的角色，享受法制保障下的便捷生活。

作者：杨　京

《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》近日印发。在《意见》中，最为引人注意的一项是：“新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化，解决交通路网布局问题，促进土地节约利用。”

消息一出，立刻在社会上引发了争议。有网站进行的调查表明，七成网友对此表示质疑，还有网友调侃称：“之前的公摊面积退钱吗？以后的物业费还交吗？”

目前国内建设大型小区的模式，确实存在挤占城市空间，特别是道路资源的问题。按照规划专业人士的观点，打开封闭的小区后，城市路网的“毛细血管”得到丰富，对缓解交通压力、提高土地利用效率有积极作用。

而民众质疑的理由也很充分。最直观的一点在于，原有的小区道路、绿化等资源转为公共区域，业主的利益，特别是高端小区业主可能受到影响。开放式小区可能会影响现有的居住环境，人员自由进入会带来安全隐患，等等。

打一个简单的比方，城市高校内的环境优美，体育场馆等资源丰富，如果拆掉围墙，势必吸引周边人员使用。花钱购房的业主，往往图的就是个封闭空间。不少开发商也会将小区的“私家性”和“独立性”作为卖点。甚至可以说，小区内部的设施资源和低密度交通，本身就是其房产价值的一部分。

当然，《意见》的印发，不代表现有的小区就要立刻拆掉围墙。这涉及到城市规划、物权、治安、交通安全乃至相关法规等各个方面的调整。而《意见》本身的措辞较为简短，在政策落地之前，还需要靠对此进一步的解释和阐述，务必打消业主和购房者各方面的疑虑，切实保障他们的利益。

从居住安全上来说，能否完善安保设施，将封闭区域从小区门后移至单元楼。从经济层面上来说，在业主牺牲利益之后，能否得到合理的补偿。另外，是否所有小区都有“打开”的可行性和必要性，实践中如何避免“一刀切”的倾向，都是需要研究解决的问题。（杨　京）

作者：张学良

《中共中央　国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》近日印发。《意见》指出，“我国新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区”，同时“已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开”，这一条广受关注并引发热议。

中国的封闭住宅小区是由单位福利制度向市场化转型过程中形成的，由于其强调安全、私密以及良好的社区归属感，迅速成为城市居民主流居住模式。有学者统计，本世纪初，封闭住宅小区在城市改造和新建社区中的比例就占80%，今天可能更高。而在国外，封闭社区也不鲜见。数据显示，2002年美国有700万个家庭居住在封闭小区。这些封闭小区形成的社区边界创造了小范围的领域感；　对外来人员和车辆通行的设限，也使之安全且便于管理。

既然封闭住宅小区存在很多优点，为何现在中央提出将来不再建封闭住宅小区，还要打开已有的封闭住宅小区呢？其根本原因在于，当前中国城市发展进入了一个新阶段，快速城市化进程中积累的矛盾亟待解决。过去几十年，中国的城市发展盲目追求规模扩张，环境污染、交通拥堵、公共服务供给不足等问题不断凸显，盲目求大的封闭住宅小区与单元大院在城市中割裂出一片片“孤岛”，城市内缺乏“毛细血管式”的小路；同时封闭住宅小区的大量出现，可能使得城市空间正义不断遭到侵蚀，一些公共空间变成了私有；封闭住宅小区不便于城市中人的流动与交往，还可能会由于居住的隔离导致居民群体之间的空间歧视和排斥。因此，2015年12月召开的中央城市工作会议就指出，要防止城市“摊大饼”式扩张，推动城市发展由外延扩张式向内涵提升式转变。作为主要实现途径之一，封闭住宅小区的开放以及街区制的实施，无疑能对交通的疏缓、城市活力的增加以及城市内部“居住隔离”的打破等提供一种良好的解决思路。

“开放便捷、尺度适宜、配套完善、邻里和谐的生活街区”人人向往。然而，要从根本上改革封闭住宅小区模式，不仅是一个规划问题，也是一个社会问题，还有很多工作要做。首先，要注意成本—收益分担的设计。封闭住宅小区并非纯粹的公共产品或私人产品，居民在购买住房的同时也支付了公共设施和维修费用，而目前较多的质疑也正集中于“业主承担了道路、绿化等服务成本，然后将之共享给社会”，因此未来小区业主应当承担的成本与其可以享受到的收益应该进一步明确。其次是要与法律条文衔接，例如《中华人民共和国物权法》第六章指出，除了属于城镇公共道路外，建筑区划内的道路属于业主共有，而《意见》指出“已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化”，这里“逐步打开”意味着要有更为详细的时间表，需要更加重视市场化的手段与法律的衔接。2月23日，最高法在回答“开放小区是否违背物权法”的提问时也指出，目前《意见》属于党和国家政策的层面，涉及包括业主在内的有关主体的权益保障问题，还有一个通过立法实现法治化的过程。第三，在开放过程中要注意因地制宜。从国外的经验看，街区制建设的确能够有效缓解交通拥堵、增加城市活力以及消除城市居住隔离，但是在我国不同城市以及城市发展的不同阶段，城市管理面临的问题各不相同，在进行政策落实时应当因地制宜，突出各自的重点。第四是进一步加强顶层设计。封闭住宅小区的开放实际上是政府、开发商以及居民群体之间的博弈过程，政府要加强城市管理的分步设计，比如出让地块的面积不能过大、公共服务能力相应提升、居民安全与私密性要有保障以及居民权利与义务的统一等，进一步注重需求导向的街区规划和设计，加强公众参与，同时也要加快城市建设反馈机制，避免民众、市场和政府之间出现较大的认识分歧。（张学良）

　　（作者为上海财经大学城市与区域科学学院副院长）

新华网北京２月２４日新媒体专电（记者付光宇）日前出台的《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》（以下简称《意见》）提出，“新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化。”

一时间，网上讨论“炸了锅”，各界人士也纷纷“现身说法”。“街区制”之所以成为全民话题，是因为与每个人的切身利益息息相关。其实，我们在议论之余，不妨冷静下来，理性看待“街区制”的“是与非”。

实际上，出台推广“街区制”的政策，根本要义在于通过重新整合资源，完善公共服务，疏解交通拥阻，有效治理“城市病”，这符合整个城市人群的公共利益，也会给大家的生活出行带来方便。并不是非要把所有地方的围墙都砸开，把社会秩序搞乱。

“街区制”的推行，是因为看到了当下城市发展问题和之前建设规划的弊端，而且推行起来也会有个“从民生来，到民生去”的过程。网友急切关心的安全问题、权益问题、管理问题，这些可能随之伴生的种种，在政策“落实”之前，肯定会给利益相关者一个合理的解释，以及相应的配套政策和可操作的执行标准。

２３日上午，最高人民法院在发布《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释》并回答记者提问中表示，《意见》目前尚属于党和国家政策层面，涉及包括业主在内的有关主体的权益保障问题，还有一个通过立法实现法治化的过程。

在以后的具体实践中，决策层对于开放已建成的封闭小区，势必将有针对性地进行，不会完全“一刀切”。被取消的围墙，一定是那些对城市交通拥阻能够明显起到疏解作用的关键节点，而“新生”的城市“毛细血管”，一定会成为有效治理交通顽疾的“杀手锏”。

既是逐步打开，必有万全之策。对于生活，更不必过分担忧。当前我们需要做的，是提升自身公共意识和群众自治意识，在未来身边的“街区制”中，做好符合时代和社会发展的角色，享受法制保障下的便捷生活。（参与采写：徐祥达）

今天，住建部新闻发言人指出，要正确理解“逐步打开封闭小区和单位大院”，引导舆论回归中央决策的本意，这是公共权力部门及时回应公众利益关切的举措，值得点赞。

日前公布的《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》中，“新建住宅小区推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区”寥寥数语，被网民们从洋洋洒洒的《意见》中抽取出来，成为社会热议的焦点。一时间，有人纠结“自家小区围墙会不会被拆”，有人害怕楼下汽车多了变吵闹，还有人担心住宅不再安全。

应当说，这些疑虑是正常的，街区制关系到千家万户的切身利益，习惯于生活在封闭环境中的市民在小区内突然间要面对纵横交错的马路，恍如隔世，担心是自然的。关键是有关部门对政策走向的解读要及时到位，帮助人民群众解疑释惑，认识到街区制的优越性，住建部及时回应公众利益诉求，进行情绪安抚，驱散人们心头的迷雾，传递出满满的正能量。

街区制是城市建设布局的一种形式，其特点是在城市规划的道路边上建设房子，且不设围墙，最大的优点是可以增加公共道路和路网密度。而封闭小区和单位大院影响了路网的布局，形成了“丁字路”、“断头路”，是造成交通拥堵的重要原因之一，也影响了社区居民的出行。

街区制是对世界城市规划经验的总结，也是发达国家通行的做法。眼下我国在城市建设中引入街区制，是顺应社会发展，契合开放发展的理念。

道路是城市的命脉，是城市发展的基础。城里的大街小巷就如同人体血管一样，一路畅通才能保证城市正常运转，一旦拥堵，就会造成机体不适与不良反应。而眼下城市里规模庞大的小区和一些高楼深院成了城市道路的“拦路虎”，不仅市民出行不便，还阻滞南来北往、东奔西跑的车流，导致交通堵塞，影响城市正常运转。

推广街区制，开放封闭的小区和机关大院，可对有限的道路资源进行科学配置，形成城市交通合理便捷的路网，方便市民出行，畅通车辆往来，让城市“血管”流畅。

《意见》的宗旨是为解决过去城市发展中的矛盾和治理“城市病”开出药方，一方面要弄清楚文件的本意，另一方面要避免误读政策。

推广街区制并不意味着立马搞“拆墙运动”，且不说《意见》从发布到贯彻执行还有一个时间差，即便是正式开始执行，也是有“逐步”的过程，并非一哄而上。

至于不少人质疑，小区道路、绿地、花园等公摊面积，自己是花了钱的，不能说开放就开放，有此担忧倒是好事，说明大众在关注公共财产权利。但担忧也有些过度，因为目前出台的文件只是对这项工作提出了方向性、指导性的要求，具体执行需要结合实际细化政策。时间也会慢慢消化公众的疑虑。

住建部发言人已明确表态，实施逐步打开封闭小区和单位大院的城市，都会考虑到各种实际情况，考虑到各种利益关系，依法依规处理好各种利益关系和居民的诉求，切实保障居民的合法权益。

网民热议街区街也说明这是一项十分艰巨的事业，住建部以先进的街区制发展理念引导人民群众，而广大老百姓也需正确全面地理解每一项改革政策。街区制的推广既高屋建瓴，又脚踏实地，这样接地气的与时俱进才能更顺乎民心，让美丽城市梦惠及广大市民。（蔡恩泽）

曾几何时，笔者还和朋友站在清华北大门口望着排队等候参观的人群时，就发出感慨：看看欧美的校园，没有围墙，整个大学与城市融为一体，这是多么好的感觉呀。真没想到在几年之后的今日，大家讨论最激烈的便是关于“无墙城市”顶层设计的新闻了。很明显，这已经不仅仅是大学将没有围墙的问题了，就连居住小区也会与整个城市融为一体。

这个中央文件一出，官方、专家、网友便围绕着社会治安、法律、城市规划展开了一场讨论。无论是治安、城市规划还是法律，大多数人们都是从技术、制度层面上去讨论这个文件。其实在这些争论的背后，更是一种文化理念层面上的冲突。“封闭社区”代表的是一种封闭文化，而街区化则代表的是开放和包容。

在计划经济时代，我国城市里出现了各种大院，同一个大院里的人们互相熟识，可以互相帮忙，充满了温暖，但在与其他大院的交流时，恐怕不会这么爽快了，久而久之，便在人们心里立起了一道看不见的墙，阻碍了人际交流。这就是因为不同的大院将人们分成了不同的圈子，而圈子与圈子之间的交集又很少的缘故。

随着改革开放，我国也出现了房地产业的时候，各类封闭式商业小区的出现，更是将封闭文化推向了新的高度。虽然商业小区的住户们来自不同的城市、行业和单位，但他们在快节奏的生活中没有太多的交流，这就可能造成你和你的邻居都不认识的情况。再放眼瞧去，在整个城市里，某小区是住的高收入人群，某小区是保障房，住着工薪阶层，那一道道墙更是将社会人际分成了三六九等。这样的城市格局给社会人际关系之间的交流制造了潜在的障碍，给人们贴了标签，划分了各自的利益，甚至是有的人拿走了一部分的公平。因此，为了保护这点既得利益，人们戒备心、甚至排斥他人的心理便强了一些，我们只对一部分人特别友好。因此，人们在城市生活中的文化心理因素就渗透到了职场、官场，“关系”一词便诞生了，圈子文化便盛行。

与外国朋友打交道比较多的人们都感觉到外国人很容易相处，更不会有“关系”这种说法的存在。这当然与欧美无墙城市的城市格局是相一致的，欧美的城市结构决定了开放包容的城市文明。由此看来，“结构决定性质”，这化学上的规律应用在城市与人们的性格心理、文化属性上，同样适用。

现在推广“无墙城市”，其实就是推广开放包容的理念。推倒了墙，其实就是在为搭桥做准备。减少了实体的墙，大家共享这个城市里的服务设施，不仅是一种共享经济，更是促进了人际交流，消除了人们之间的隔阂，弱化了贫富差距，让社会资源的分配变的公平透明，缝合了社会间隙……

这无疑是促成和谐社会的明智之举。何乐而不为呢？需要注意的是，类似于从人治社会走向法治社会是一个漫长的过程，从封闭文化走向开放包容的过程中，潜移默化、步步为营总比拔苗助长来的更舒服些吧。（南方网张凡）

2月21日，《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》发布，“新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区”、“已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化，解决交通路网布局问题，促进土地节约利用”的规定引起公众广泛关注。

住建部新闻发言人对此作出回应，认为街区制是对世界城市规划经验的总结，封闭小区和单位大院是造成交通拥堵的重要原因之一，影响了社区居民的出行。同时，住建部回应称在落实《若干意见》的过程中，要把握好三点，可以概括为：逐步、酌情、依法。

逐步：推广街区制不会简单一刀切

住建部回应中称，落实《若干意见》要认真全面理解好“逐步”两个字。“逐步”就是要有计划，要有轻重缓急，并不是“一刀切”，也不是“一哄而起”，更不能简单地理解为“拆围墙”。

“文件的宗旨是为解决过去城市发展中的矛盾和治理‘城市病’开出药方，一方面要弄清楚文件的本意，另一方面要避免误读政策。”上海同济大学副校长、曾担任2010年上海世博会总规划师的吴志强表示。

打开住宅区的目的，不是简单地把围墙拆了，以开放整个社区，而是为了“解决交通路网布局问题”。中国社科院城市与环境研究所土地经济室主任王业强认为，长期以来国内交通规划上只注重主干道，没有预留“毛细血管”，而封闭小区不断出现，对路网形成割裂，破坏了道路微循环系统。

国家发改委城市与小城镇改革发展中心总规划师沈迟在接受媒体采访中称，实际上，已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开的方式，也不是把这个小区所有的道路都变成公共道路，而是根据该地整个路网的规划需要，将原先被主干路包围的封闭的大型居住区分成若干个居住小区，从而开辟出一些可以过境的公共道路，通常是区别于主干路的主次支路，就能优化整个区域的路网。

酌情：不是所有住宅小区都要打开

住建部要求在具体实施中要制定细则，特别是各省、各城市还要根据实际情况，制定具体办法。在制定办法过程中，肯定要听取市民意见。

沈迟表示，即使对于新建住宅小区，《若干意见》也强调了原则上不再建设封闭住宅小区。比如有的住宅小区在远郊，通过一条路进出城市，那也不是一定要采用街区制或者一定要打开。要看具体规划的情况，不会一刀切。

这也就是说，市民关于出门下楼就是马路的担心，并不必要，因为还会有相对封闭的居住小区和居住组团。吴志强表示，只有影响到整个城市的交通运行、景观和管理的超级大院和住宅小区才是未来需要打开的，比如一个工厂大院，里面有厂房、职工住宅小区、科研楼和幼儿园等，2到3公里长的围墙阻碍了交通，这样的大院就应该被切分成几个更小的组团，中间的道路用于公共通行，缓解城市交通压力。

依法：尚需立法实现法治化

住建部在回应中称，要实施逐步打开封闭小区和单位大院的城市，都会考虑到各种实际情况，考虑到各种利益关系，依法依规处理好各种利益关系和居民的诉求，切实保障居民的合法权益。

对于网民表示最担心“停车场、绿地、健身等公共资源被占用”的问题，北京大学法学院房地产法研究中心主任楼建波认为，这些担忧有些过度，因为目前出台的文件只是对这项工作提出了方向性、指导性的要求，具体执行需要结合实际细化政策。

文件在开头就提出下一步加强城市规划建设管理工作的基本原则，明确表示要坚持依法治理与文明共建相结合。吴志强说：“未来的城市治理一定是走向法治阶段，法治化和社区民主是未来城市治理的两大导向，改革就是为了让百姓生活更美好。”

这两天，许多从农村辛苦奋斗多年，终于在城里贷款买了房子的人突然被告知，自己所拥有的房子所在的小区，不过是“农耕时代的产物”。这让人瞬间感觉，中国新时期以来的城市化建设，无非是把人从一个落后的村庄迁移到另一个不那么落后的“新村”。没错，这里指的是因中央文件提到要开放小区、推广街区制而引起的讨论。

打开小区围墙，实现内部道路公共化，这必然涉及多数人切身利益。从各种声音反映出来的是一种普遍的焦灼心态。实际上，《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》乃城市规划建设的纲领性、指导性文件，文件提出推广街区制，并不是说马上就要挽起袖子拆小区围墙。不少人有意无意地忽略了文件中“原则上”、“逐步”等语气缓和的措辞。

开放小区，首当其冲是从立法上使之有法可依。23日上午，最高法有关人员回应相关问题时指出，《若干意见》涉及包括业主在内的有关主体的权益保障问题，还有一个通过立法实现法治化的过程。相关措施的着眼点是解决交通网布局问题、缓解城市交通拥堵，涉及面也未必有人们想象的那么大。

尽管如此，开放小区作为未来城市规划发展方向，仍需从当下开始推演、细化其可操作路径。面对全国城市小区、单位、大院皆以围墙为界的格局，该从何入手呢？除了梳理和制定相关法规外，尤为重要的是改变人们的审美习惯，形成以开放小区为美的文化意识。但这种城市文明意识并不会从天上掉下来，只有让人看到拆除围墙后的好处，才会赢得普遍的认可。

有人说，不妨从新建小区开始推行“无墙化”。《若干意见》也提出，原则上不再建设封闭住宅小区。但住宅小区属于商业地产，如果人们并不认可这类小区规划，谁会埋单？还有，地方政府为推广开放小区能否大幅降低地价，或给予相当政策优惠？如果不能，意味着开发商必须独自承担市场风险，谁会买账？在观念未普及、利益不均衡前提下，“门户开放”不仅在已建成小区难以推行，对新建小区也是困难重重。

因此，无论是为了普及开放小区理念，还是减少制度推行阻力，都应自上而下、先易后难，逐步推而广之。换言之，只有先开放政府大楼、企业事业单位大院以及公共机构，才能树立榜样，让人看到推行街区制的好处，从而形成社会共识。如果政府大楼依旧高墙林立，企事业单位大院依然庭院深深，而景点、公园仍然关起门收费，推行开放小区的成本和代价必然非常巨大。

从国际经验看，开放街区确实是符合效率最大化原则的城市规划建设思路。但也应承认，推广街区制，中国还有较长的路要走。

近日，《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》发布，提出关于“新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区”及“已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化”等要求。

《若干意见》一公布，便引发广泛热议，有人提出不同看法，表达对业主权益、物业管理及安全配套设施的担忧。但在笔者看来，这项城市规划建设政策将推动我国城市管理转型，从传统、保守管理方式向开放、创新管理模式转变，也将为我国城市发展赋予更多辐射功能。

从我国城市发展现状看，封闭城市小区带来了不少社会弊端。首先，阻碍了人们生活中正常交流与协作，制约了包容、开放社会心态的形成，不适应建设现代化文明城市的需要；其次，各城市小区画地为牢、相互封闭，无法形成公共资源使用最大化、节约化及公共福利享受普惠化，尤其加剧了不同小区之间的思想文化分割及等级分化；再次，封闭小区给城市公共交通及其他方面建设都带来了障碍，影响了城市发展活力和开发潜力，尤其不利于城市多功能辐射，不利于消除各种“城市病”。

因此，实行城市发展街区制、消除封闭发展模式，既是适应我国未来城市功能竞争的需要，也是提升城市辐射效能的迫切需求。而且，这种城市发展思路对提高城市社区建设资源使用率、增强社区文化生活交流、美化城市生活环境、打破我国城市小区建设“小而全”“小而散”的发展格局等能起到重要作用，尤其能为社区居民提供更高效、多功能的社会服务。从世界范围看，开放式小区建设在国外已有成功先例。在一些国家，不仅高校全部实现了没有围墙的开放式管理，大部分小区也基本没有围墙。

当然，实施这一城市建设战略，还有不少准备工作要做，比如城市居住区规划设计规范与整个城市街区设计规范要同步推进，引导城市居民认同开放式小区管理理念。同时，要充分尊重业主的权益，对原有小区建设由业主出资的应给予相应补偿；要对物业管理进行升级，搞好治安配套设施建设，消除居民对开放式小区安全问题的担忧。更重要的是，开放式小区建设意味着很多社会管理职能重新回归政府，政府部门需要在治安管理、邻里纠纷等社会治理方面投入更多的人力、物力、财力，切实承担起城市管理转型之责。

（莫开伟）

2月21日晚上，中央公布了一份文件，名为《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》，长达7000多字，但真正引起民众“炸锅”的，仅有13个字，即“原则上不再建设封闭住宅小区”。在中国的语境下，原则是什么？原则约等于必须，就是以后再建的小区，99.99%都不能再设围墙了，不但不能设，就连已设有围墙的小区，也要慢慢给拆了。

围墙没了，唱着“我家大门常打开”歌儿的小伙伴们忧虑来了：没有了围墙，岂不成了小偷的乐园？没有了围墙，是不是天天得忍受噪音的污染？没有了围墙，我干点什么事不都被别人瞅见吗？更有“公摊面积30%的网友表示，已经哭晕在了小区的路上，这些个理由，看似有理，实则源出于人性的软肋：自私。

在破解这些忧虑之前，还是先来看一个故事吧，话说清朝康熙年间，大学士张英的家与吴家相邻，吴家盖房想霸占张家空地，双方纠缠不清，告到县政府（县衙）。因两家都是名门望族，县太爷惹不起，不知如何定夺，又把皮球踢了回去，张英家人遂写信到京城，张英看完后，立即提笔写诗一首：“一张书来只为墙，让他三尺又何妨。长城万里今犹在，不见当年秦始皇。”家人得诗，马上拆让三尺，吴家也感动得一把鼻涕一把泪，于是也连让出三尺。

矛盾就此化解了，两家之间，从此空出了一条巷子，刚好六尺宽，这就是今天位于安徽桐城的六尺巷，巷子虽短，但留给后人的思索却很长。今年春晚， 赵薇演唱了因这个故事改编的同名歌曲——《六尺巷》。六尺巷的文化精神，就是中华民族互帮互助、互让互容、互敬互爱的传统美德。

而拆墙共享，无疑是契合这种文化精神、这份传统美德的，在城市化的今天，我们置身于钢筋混凝土构筑的森林中，再加上围墙的围合，一个个小区，犹如一座座心灵的孤岛，人与人之间，早已竖起了一道道情感的篱笆，早已变得冷漠和隔阂，从这个意义上说，拆掉的不只是一堵围墙，而是人心的距离。试想，拆墙以后，张家可以来你家小区闲逛，你也可去王家草坪打球，一切都共享了，我们的空间不是被剥夺，而是扩大了。

其实，不设围墙的住宅区，不但美国有、日本有，就连中国也有，中国广大的农村住宅，就是最大的没有围墙的“小区”，邻居们互相串门、你帮我助，融洽得很；在四川宜宾城里，“莱茵河畔”首开没有围墙的小区先河，那是宜宾最高端大气上档次的小区，有“市民宁愿呆在‘莱茵河畔’哭，也不住在其他楼盘里笑”，因为这里美丽、安全、和谐，生活便捷，完全没有大家所忧虑的问题出现，它甚至被评为 “四川十大最美街道”， “全国物业管理示范小区”。

至于安全问题，在数字化、智能化的今天，仅仅靠一堵农耕时代的墙就能挡住为非作歹之人吗？高档小区被盗的事屡见不鲜，而城市里开放的写字楼、宾馆饭店被盗，还鲜有听说，笔者因为穷，现如今就住在一栋没有围墙的公寓里，不但没有围墙，就连单元门都没有，公寓里开着理发店、服装店、宾馆等业态，24小时人流不息，各色人等均有，但是很多年了，没有被偷过，也没听说邻居被偷过，倒是那些住在森严小区的朋友，却不时向笔者诉苦，某夜又被小偷光顾了。欧美的大学、小区基本都没有围墙，楼栋安保非常到位，国外大学，进楼上几层全由你的ＩＤ卡决定，你的权限只能到二层，则三层的门就没法刷开，我们的小区是围墙围得高、大门看得严，里面却松得很。用数字化、智能化的安全管理措施取代围墙，想必才是事半功倍之举，实际上，当人人都成为为街区的主人，人人既是共享者，又会是守护者。

两千多年前，从秦始皇造长城开始，我们为了所谓的安全和防卫，就不断把自己围起来，结果是越来越骄傲自满，越来越走不出去。要不是改革开放，我们把大门向世界敞开，或许依旧是一只要死不活的井底之蛙，于是可以说，拆墙也是改革、拆墙就是开放，拆墙能让人心更近、道路更畅、经济更活、生活更美！

【街区制表面上是住宅小区物理上的变化，实则是法规制度和公众心理上的嬗变。只有纳入立法议题经过广泛商讨博弈，在尊重和保障私权的基础上获得最大民意公约数，才能消除公众顾虑。】

街区制，这个略显陌生的名词近来成为热议焦点。21日发布的《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》提出，“新建住宅要推广街区制”“原则上不再建设封闭住宅小区”“已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开”，引发舆论普遍关注。最高法23日回应开放小区是否与物权法相悖时表示：目前这一意见属于党和国家政策的层面，涉及包括业主在内的有关主体的权益保障问题，还有一个通过立法实现法治化的过程。

从上世纪50年代单位“圈大院”，到改革开放后蜂拥而起的封闭住宅小区，一直以来我国城市居民更习惯和依赖于私密性的住宅环境，及至如今，越高档的小区往往越强调私密性保护。在这种背景下，引入国人比较陌生的街区制，难免引发一些议论和担忧。最高法及时回应公众关切，从法治视角澄清认识，让人不难看到这一政策后续更为本质的问题所在。推广街区制，说到底是一个公私利益协调的问题，需以法治方式实现公私利益兼顾，确保街区制这一先进的城市发展制度模式有效推进。

于公益而言，住宅小区画地为牢，不但造成道路拥堵、资源浪费、生活不便等城市病，而且阻碍了现代城市公共空间与活力的增长。域外经验表明，街区制能够实现内部道路公共化，促进土地节约利用，实现公共资源和公共服务效益最大化，利于提升城市公共生活质量。但就私权而言，在现有法律框架下推广街区制，可能与居民的私益产生冲突。《物权法》规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外”。小区道路在立法上属于业主共有的私产，对外开放如何界定其权属？打开门禁、拆除围墙会否带来小区安全隐患？会否造成住宅环境破坏？对于业主的居住空间与资源被挤占如何补偿？

中央基于公共利益和城市长远发展出台政策，公众基于私权利益和自己的居住资源环境而产生担忧，只有纳入立法议题经过广泛商讨博弈，在尊重和保障私权的基础上获得最大民意公约数，才能消除公众顾虑。而将政策上升为法律，不仅需要从立法上重新明确街区道路、绿地、停车位等资源的归属，减免业主对于小区开放资源的负担，在正当程序基础上给予合理补偿；而且还需修改城市规划、房地产、物业管理等方面的法律法规，就街区安全、物业管理、环境等问题完善配套制度措施，确保开放社区后居民的权益不会受损。

不难看出，街区制表面上是住宅小区物理上的变化，实则是法规制度和公众心理上的嬗变。从“推广”“原则上”“逐步”等措辞上看，中央作出的是一种倡导性的政策安排，只有纳入法治轨道实现公私利益的良性均衡，才能最终实现国家政策意图。

本报特约评论员兵临

【要推倒封闭式小区的围墙，既要推倒业主忐忑的心墙，更要推倒城市规划和建设者们的理念之墙。】

《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》近日印发，作为中央城市工作会议的配套文件，《意见》勾画了“十三五”乃至未来一段时间中国城市发展的具体“路线图”。

其中最受关注的是推广街区制。《意见》提出，我国新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化，解决交通路网布局问题，促进土地节约利用。另外要树立“窄马路、密路网”的城市道路布局理念，建设快速路、主次干路和支路级配合理的道路网系统。

消息一经发布，引发热烈讨论，各路专家从不同角度来表达自己的观点，由于涉及对私有权益的保障，最高法院也快速地回应了如何制定规则保障业主权益。作为一名城市研究者，我更愿意从城市规划的视角来谈谈此事。

封闭式小区是大院式规划的翻版

中国的城市规划和建设受前苏联影响颇深，封闭式小区不过是新中国成立后大院式规划的翻版。以北京为例，1949年解放后，大批革命成功者打下了江山，从天南海北聚集到了北京，大批的办公楼、住宅楼在北京拔地而起，前苏联不仅影响了中国的意识形态，影响了城市的建筑风貌，还影响了城市的规模和尺度。一个大院占地动辄数十上百公顷，形成了一个个的独立王国。

时间追溯到改革开放以后，大规模的土地出让加剧了大体量封闭式小区的建设。许多城市动辄数十平方公里的土地挂牌出让，对地方政府而言，可以快速的收入大量的土地出让金，开发商可以降低成本规划私密的小区空间。这在土地私有化的西方，是不可思议的。中国一个小区通常占地达12-20公顷，内含2000-3000户；而美国的封闭式社区平均只有291户，其中有一半只有150户或更少。

从农耕社会发展到现在的社会主义初级阶段，中国仍然是一个围墙社会：绵亘万里的长城、城池上的城墙、单位机关里的院墙、各种小区里的围墙……与美国人持枪自保相比，筑高围墙似乎更为明智。大体量的土地出让，加上大项目的风起云涌，中国大地上的各色大马路、大广场、大社区、大循环，规模过大的院落把城市割裂开来，形成一个个封闭的单元，成为阻碍城市微循环的巨无霸。

某种意义而言，封闭式小区华丽变身为街区制小区，似乎是对原有的错误规划理念的改弦更张。《意见》也强调小区道路公共化的主要目的还是在于集约利用土地，优化城市道路布局，最终指向在于治堵和防堵。

要推行街区制，要改变土地出让模式

如何推倒小区最高的围墙呢？我们不妨来看看国外是如何做的。

街区制是西方国家通常采用的城市规划建设方式，实际上是由城市主干道围合、中小街道分割、路网密度较高、公共交通完善、公共服务设施就近配套的开放街区模式。与中国的封闭式小区最主要的区别，在于规模、体量和多样性上。

从规模和体量看，西方国家土地私有制，无论是政府征收还是开发商购买，都需要花费大量的时间成本和收购成本，根本无法进行动辄容纳数万人口的小区建设，基本都是顺应既有的道路格局进行小体量的社区建设。从谷歌地图上看城市的肌理，西方城市大多区块小、道路细而密，中国城市则是大型项目大型建筑此起彼伏。要推行街区制，首先要从土地出让模式做出改变，改大体量大规模的土地出让模式为小体量的土地出让模式，在道路修建、绿化、市政设施方面政府应该承担更多的公共责任。

街区制的第二个特点，是简·雅各布斯一再强调的城市的多样性。即街区既要提供居住，又要有丰富的商业配套和休闲配套。将住宅与外部世界全面打通，形成一个没有围墙的开放式社会。要实现这样的多样性，中国需要破除的瓶颈是土地性质的混合使用。拥有40万人的巨无霸小区天通苑，容纳了类似于国外一个中等城市的人口规模，居住在以小区理念规划设计的社区中，功能单一，以居住为主，要有些娱乐购物休闲，破墙开店，何等艰难？恐怕阻力最大的就来自于国土部门和住建部门。

要在封闭式小区打通一条道路并不难，难的是规划理念的改变，以及权益保护规则的完善。要推倒封闭式小区的围墙，既要推倒业主忐忑的心墙，更要推倒城市规划和建设者们的理念之墙。

如果，这一切都能不断完善，我无比期待围墙推倒后的多彩世界。

□唐黎明（安邦集团合伙人、高级研究员）

【虽然小区道路属于业主私人共同所有，但是从目前中国法律规定和法理上讲，小区道路开放还是有法律道路可走的。】

2月21日，《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》发布。其中关于“已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化”的规定更是成为热议的焦点。

有许多人已经论证了实现小区和单位内部道路公共化的合理性，尤其是对活络城市生活的意义。这方面当然还有讨论空间。但是既然这项新规定涉及的是“小区居民”的合法权利，有必要从法律的角度进行讨论。

从政策到实施，还需要经过充分调研和论证，出台相关的合理性和可行性方案。最为关键的一步是从政策向法律的发展。这里有两层意思，一是在符合现有法律的前提下，才能实施相关政策；二是如果当前法律没有相关规定，应该首先制定新的法律，再实施相关政策。

从法律角度分析，首先要分析小区道路使用权属于业主共同所有的权利属性。这里的使用权有两个意涵，一是共同所有的道路，所有业主可以共同使用，不能禁止特定业主使用；二是共同使用权并非完全排他的，也即是并非只归业主使用。业主家属、物业管理人员、外来访客、快递员等等人员也可以使用。但是除业主外，其他人员使用小区道路并非基于使用权，而是基于合理性，完全禁止没必要，也不可能。

但是出于合理性考虑的非排他性使用，是否可以无限扩展为任何人都可以使用呢？尽管很难确定一个具体的标准，但是很容易便可以认定，有限开放和无限开放对使用权的影响具有根本性的不同。无限开放之下，道路的管理、维护等成本将可能实质性影响小区居民对道路的使用权益。

但这点考虑并不意味着小区道路开放就没有可能性了。财产权利除了和个人利益相关之外，还得考虑公共利益的面向。小区建设时都规定了容积率，房屋的用途也被限定了，这就是出于公共利益限制财产权使用的两个例子。对于小区道路来说，如果地处交通拥堵路段，或是邻近公共交通站点，封闭管理不利于交通疏导的，可以在建设时要求不得封闭。但是这属于建设规划层面的问题，是对使用权的限制，和开放现有小区道路的情况不同。假如要开放现有小区，涉及的是私有财产的征用问题。

假如小区开放了，对小区业主来说，主要付出的是管理和维护成本。因此即使将来要出台相关法律，在必要情况下开放小区道路，也应该首先经小区业主协商同意后，给予管理和维护成本的补偿，或者是用其他公共服务“交换”开放小区道路。

开放小区道路要走法律“道路”。虽然小区道路属于业主私人共同所有，但是从目前中国法律规定和法理上讲，小区道路开放还是有法律道路可走的；由于涉及利益面之广，法律道路也是必走的。

□叶竹盛（华南理工大学法学院讲师）

【正因为我国进入城镇化发展的中后期，各种城市问题叠加；也由于城市规划本身的系统性、复杂性，使得今天的城市规划工作尤为艰巨】

“努力打造和谐宜居、富有活力、各具特色的现代化城市”“推动发展开放便捷、尺度适宜、配套完善、邻里和谐的生活街区”……近日，中共中央、国务院印发《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》。四大着力点、七大重点任务、30项具体意见，不仅问诊把脉当下的城市规划管理，也为“十三五”乃至更长时期的城市发展描摹了底色、擘画了蓝图、勾勒了未来。

刚刚过去的这个春节，在“精神还乡”占据着一个个网络头条的时候，也有人追问：如果说我的故乡是远方，那么城市对我们来说，又意味着什么？当人们不断带着梦想和希望，走进“车如流水马如龙”的大都会，城市已成为越来越多人的新家园。对每一个城市居民而言，每天生活于斯、行走于斯的那片土地，从来都不只是客居他乡的寓所，也是身心安顿的“吾乡”。正因如此，对城市建设的规划和管理，不仅涉及我们“身体”的安放，更关涉“心灵”的栖息，正如哲人所言，“安居是凡人在大地上的存在方式”。《意见》的出台，正是对这样一种殷殷期盼的直接回应。

从城市化发展的一般规律来看，我国开始进入城镇化较快发展的中后期。转变城市发展方式、提高城市发展质量，是必然的选择。城市规划在城市发展中起着战略引领和刚性控制的重要作用，做好规划，是任何一个城市发展的首要任务。比如，有人曾批评，有的市民出行购买生活用品，动辄开车。事实上，假如规划完善、配套设施健全，出门就能买到所需物品，谁又愿意舟车劳顿、冒着堵车风险去更远的地方呢？一定意义上，规划是决定城市精神品质的“染色体”。正如习近平总书记所指出的，“考察一个城市首先看规划，规划科学是最大的效益，规划失误是最大的浪费，规划折腾是最大的忌讳”。

城市规划是一个系统工程。假如说，规划是城市迈向文明的起点，那相应的管理服务无疑就是“助推器”。“城，所以盛民也”。城市并不是钢筋水泥的板结，而是历史温情和现代便利的有机统一。在这个意义上，无论是有序实施城市修补、实现有机更新、延续历史文脉，还是推进城市地下综合管廊建设，解决“马路拉链”“空中蜘蛛网”等城市补丁问题；不管是优化街区路网结构，疏通交通拥堵“肠梗阻”，还是实施工程全生命周期风险管理，严防发生安全事故，说到底，都是要让管理服务跟上市民需求的步伐，让居民拥抱更美好的城市生活。

正因为我国进入城镇化发展的中后期，各种城市问题叠加；也由于城市规划本身的系统性、复杂性，使得今天的城市规划工作尤为艰巨。这从《意见》出台后，“新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区”这一规定迅速引发热议中得以证实。一方面，从政策制定者的出发点来说，让道路联通，有助于促进土地集约，提升城市的通透性和微循环能力；拆除“围墙”打破“围城”，也有利于营造更有活力的社会氛围，让原子化的个体更好地融入开放社会。另一方面，群众的疑问也有其合理之处：如何让打开的住宅小区不受安全问题的困扰？怎样保证小区业主停车、出行等合法权益不受损害？这些问题，同样需要在后面的改革中予以系统化解决。

一位城市规划师曾断言：“城市必须不再像墨迹、油渍那样蔓延，一旦发展，他们要像花儿那样呈星状开放，在金色的光芒间交替着绿叶。”的确，钢筋混凝土的无序生长，只会让居民的生活遭受无休止的考验；让城市发展的人文之光在每一个角落闪亮，城市才能真正成为人们的身心安顿之所。